나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10880 [1] 서울특별시 영등포구 문래동4가 2-14 근린시설 경매
매각기일: 2026-04-01
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10880 [1] 서울특별시 영등포구 문래동4가 2-14 근린시설 경매
- 사건번호: 2025타경10880
- 주소: 서울특별시 영등포구 도림로 449
- 용도: 근린시설
서울남부지방법원 경매10계 2025타경10880 | 소재지: 서울특별시 영등포구 도림로 449 | 감정가: 2,612,429,160원 | 최저가: 2,089,943,000원 | 용도: 근린시설
1. 서울남부지방법원 2025타경10880 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10880 (1)
1.1. 2.소재지: 서울특별시 영등포구 문래동4가 2-14
1.1. 3.용도: 근린생활시설
1.1. 4.감정가: 2,612,429,160원
1.1. 5.토지면적: 109.00㎡ (약 32.97평)
토지제시외면적: 0.00㎡
1.1. 6.건물면적: 217.12㎡ (약 65.68평)
건물제시외면적: 15.90㎡ (약 4.81평)
1.1. 7.매각대상: 기타
1.1. 8.경매구분: 공유물분할을위한경매
1.1. 9.채권자: 신OO
1.1. 10.특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인
1.1. 11.주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함
1.2. 물건 상세 정보
1.2. 1.토지감정평가요항표
* 위치 및 주위환경:
본건은 서울특별시 영등포구 문래동4가 소재 "국화아파트" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
* 교통상황:
본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "문래역"이 소재하는바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
* 형태 및 이용상태:
본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(상업기타)로 이용 중입니다.
* 인접 도로상태:
본건은 북측으로 광대한면, 동측으로 중로한면 및 남측으로 세로(불)에 각각 접합니다.
* 토지이용계획 및 제한상태:
준공업지역, 공원(저촉), 도로(저촉), 가축사육제한구역((예외: 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(세부사항: 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 건축선(건축과 문의)입니다.
* 제시목록 외의 물건:
해당 사항 없습니다.
* 공부와의 차이:
해당 사항 없습니다.
* 기타참고사항(임대관례 및 기타):
임대관계는 미상입니다.
1.2. 2.건물감정평가요항표
* 건물의 구조:
철근콘크리트 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽은 타일 붙임 마감 등, 내벽은 모르타르위 페인팅 마감 등, 창호는 새시 창호입니다.
* 이용상태:
기준시점 현재 "근린생활시설"로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다.
* 설비내역:
위생설비 및 급ㆍ배수설비 등이 설치되어 있습니다.
* 부합물 및 종물:
제시외건물 ㉠이 소재합니다.
* 공부와의 차이:
해당 사항 없습니다.
* 기타참고사항(임대관례 및 기타):
1) 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
2) 기타: 본건 건물 일부에 "누수"가 발생한 것으로 탐문조사되었습니다.
1.3. 입지조건
본건은 지하철 2호선 문래역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북측, 동측, 남측으로 도로와 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호합니다. 인근에 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.
1.4. 권리분석
본건은 공유물분할을 위한 경매 절차로 진행됩니다. 특이사항으로 "대항력있는임차인"이 존재하므로, 낙찰 시 임차인의 권리 승계 여부 및 명도 조건 등을 면밀히 검토해야 합니다. 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함됩니다.
1.5. 상권분석
문래동4가 일대는 전통적인 공장 지대에서 점차 예술, 문화, 상업 시설이 어우러지는 복합적인 상권으로 변화하고 있습니다. 본건 인근에는 다양한 규모의 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상권 수요는 확보될 것으로 보입니다. 또한, 최근 문래창작촌을 중심으로 젊은층의 유입이 늘면서 카페, 레스토랑, 소규모 상점들이 활성화되고 있어 잠재적인 상권 성장 가능성이 있습니다.
주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.
1.6. 생활정보
본건 인근에는 지하철 2호선 문래역이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 버스 정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 공원이 위치하고 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 기대할 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 "대항력있는임차인"의 존재입니다. 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수해야 할 가능성이 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정평가서상 건물 일부에 "누수"가 발생한 것으로 파악되었습니다. 이는 건물 유지보수 비용 증가로 이어질 수 있으므로, 사전에 정밀한 점검이 필요합니다. 공유물분할 경매의 특성상, 공동 소유자들과의 관계 및 향후 재산권 행사 과정에서 복잡한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 서울 영등포구 문래동의 역세권 입지에 위치한 근린생활시설로, 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역의 잠재력을 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 주변의 변화하는 상권 흐름은 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 일부의 누수 문제, 그리고 공유물분할 경매의 특수성은 신중한 접근을 요구합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 명확히 파악하고, 이에 대한 해결 방안을 마련한다면 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.
1.9. 투자 포인트
* 역세권 입지: 지하철 2호선 문래역 인근으로 교통이 편리하며, 서울 시내 접근성이 우수합니다.
* 변화하는 상권: 문래창작촌을 중심으로 형성되는 트렌디한 상권의 수혜를 기대할 수 있습니다.
* 실사용 및 투자 겸용: 근린생활시설로서 직접 사용하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.
* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 부담을 줄일 수 있습니다 (단, 제시외 건물 포함).
* 추가적인 가치 상승: 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매10계