나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10930 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 327-44 행운빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개봉고가차도"" 남단 남서측 인근에 위치하며, 부근
은 딘독주택, 다세대주택, 도시형생활주택(단지형다세대),개봉역세권청년주택아파트, 개봉중
앙시장 등이 혼재하는 지2종일반주거지역 내 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하나, 원할한편은 아님. 북동측 인근의 경인전철(1호선) 개봉역이
위치하고, 동측 인근의 개봉로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 제3층 제302호로 2020.07.24.사용승인 되었음.
필로티형으로 1층에 주차장 설치됨. 마감구조는
외벽: 알부는 인조대리석판재 붙임이고 대부분 벽돌 노출쌓기임.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 다용도실 등)으로 이용됨.
*.본 행운빌은 2층 이상은 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및
경보기, CCTV, 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 지반으로 ""행운빌"" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

서측으로 진입로인 약4M의 막힌도로 끝부분에 본토지의 일부(폭약4m 정도)가 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하).
장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인
요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M(지반+건축+옥탑
등,) 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
*.2023.11.21.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임3362)에 의거 주택임차
권 설정됨. (임차보증금:227,000,000원-
기 타 : 본 행운빌""은 인접지번(327-8)에 소재하는 ""이담채3""와 연결되어 건축되었음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2025타경10930 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 327-44 행운빌 제3층 제302호

건물 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택/제2종근린생활시설)

감정가: 252,000,000원

토지 면적: 24.47㎡ (약 7.4평)

건물 면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

* 사용 승인일: 2020년 07월 24일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 제3층

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉고가차도" 남단 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 개봉역세권 청년주택 아파트, 개봉중앙시장 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대로서, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입은 가능하나 원활한 편은 아닙니다. 북동측 인근에 지하철 1호선 개봉역이 위치하며, 동측 인근에는 개봉로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 이용 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2022년 05월 03일 접수된 한국자산관리공사의 가압류 (을4) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 * (주택도시보증공사)

* 보증금: 277,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 01일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 김 * 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 결론: 상기 조건에 따라 임차인으로부터 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 제2종일반주거지역 내에 자리하고 있습니다.

* 주변에 주거 시설과 더불어 개봉중앙시장, 상업 시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개봉역 역세권으로 배후 수요를 확보할 수 있는 주거지로서의 가치를 지닙니다.

* 본 물건 자체를 상권 분석하기보다는 주거지로서의 입지 및 잠재적 임대 수익성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 개봉역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 개봉중앙시장이 인접해 있어 식료품 및 생필품 구매가 편리하며, 주변 편의점, 마트 등 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택 및 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교육: 주변에 학교 시설이 있을 것으로 예상되나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다. (토지이용계획 상 교육환경보호구역 지정 여부 확인 요망)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 매각 조건에 따라 임차인의 보증금 반환청구권 포기가 명시되어 인수 부담은 없으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이나, 장기 보유 시 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차: 필로티 구조로 1층에 주차장이 설치되어 있으나, 실제 주차 가능 대수 및 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

* 도로 접근성: 차량 출입이 원활하지 않다는 점은 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 상 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 해당 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 인접 건물과의 연결: "행운빌"이 인접 지번("이담채3")과 연결되어 건축되었다는 점은 건물 구조 및 소유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 구로구 내에 자원순환센터 등 관련 시설이 위치하므로, 해당 시설과의 거리 및 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 사용 승인된 신축급 건물입니다. 감정가는 252,000,000원이며, 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 주변 환경은 주거지로 적합하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호합니다. 다만, 토지 이용 관련 법규 제한 사항 및 건물 연결 건축 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 역세권 소형 주택: 1호선 개봉역 인근에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 약 9평의 전용 면적으로 1~2인 가구 또는 임대 수익형으로 적합합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 상태의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 관련 조건부 매각으로 인해 인수되는 보증금 및 특별한 권리가 없습니다.

* 잠재적 가치 상승 기대: 지속적인 개발 및 도시 재생이 이루어지는 서울 지역 내 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 252,000,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 9평) 및 연식(2002~2012년)의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 2026년 3월, 개봉동 317-2, 72.48㎡(약 22평) / 2.2억원 (2012년식, 평당 약 1000만원)

* 2026년 4월, 개봉동 333-8, 44.64㎡(약 13.5평) / 1.75억원 (2002년식, 평당 약 1296만원)

* 본건은 2020년식으로 비교적 신축이며, 면적은 약 8.96평입니다. 최신 거래 사례(SKYVILLE)의 평당 단가(약 1296만원)를 적용하면 9평 기준 약 1.17억원이 됩니다.

* 다만, 본 건의 감정가(2.52억)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 시세 반영 및 경쟁률을 고려한 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.