나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10865 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재""영남초등학교""북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호 가
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제5층 제502호 로서,
(사용승인일: 2019.04.08.)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

기호 나
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제6층 제602호 로서,
(사용승인일: 2019.04.08.)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20M 내외, 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10865 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 265,000,000원

* 토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

* 건물면적: 26.53㎡ (약 8.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 20M 내외, 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-02-13)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을1, 권리자: 김동윤): 보증금 276,000,000원. 전입일자 2021-12-28, 확정일자 2021-12-10.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 갑5(가압류), 갑8(압류), 갑9(강제경매), 갑10(압류) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 545,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 함께 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의 시설이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

* 주변에 학교가 있어 학생들을 대상으로 하는 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제5층 제502호입니다.

* 사용승인일: 2019년 4월 8일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 마감 상태: 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 276,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가 비용이 발생함을 의미합니다.

* 감정가 초과 인수 보증금: 인수해야 할 임차인 보증금(276,000,000원)이 감정가(265,000,000원)보다 높습니다. 즉, 감정가 수준으로 낙찰받더라도 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 중복병합사건: 여러 개의 경매 사건이 통합되어 진행 중으로, 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 관련 법규에 따라 교육환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설 설치 등이 제한될 수 있으므로, 남부교육청을 통해 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 준신축급 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여 매수인에게 인수될 가능성이 높아 투자에 상당한 부담으로 작용합니다. 이러한 복잡한 권리 관계와 높은 인수 보증금으로 인해, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 주거 선호 지역: 다세대주택 및 주거 시설이 밀집한 일반 주거 지역에 위치합니다.

* (주의) 급매 가능성: 높은 인수 부담으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 급매물로서의 접근 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만, 투자 수익률을 철저히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 건물 면적: 26.53㎡ (약 8.03평)

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기준):

* 29.87㎡ (약 9.04평) 다세대주택, 2023년식, 2026년 5월 거래가 325,000,000원. (평당 약 35,951,000원)

* 추정 시장 가치: 본건 면적(8.03평)에 위 시세(평당 약 3,595만원)를 적용하면, 약 288,700,000원 수준의 시장 가치가 예상됩니다.

* 감정가: 265,000,000원

* 인수 보증금: 276,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금(276,000,000원)이 감정가(265,000,000원)를 초과하며, 이는 낙찰가와 별도로 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

만약 감정가 수준인 265,000,000원에 낙찰받더라도, 총 인수 비용은 265,000,000원(낙찰가) + 276,000,000원(인수 보증금) = 541,000,000원이 됩니다. 이는 예상 시장 가치(약 288,700,000원)보다 훨씬 높은 금액입니다.

수익을 얻기 위해서는 총 인수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치보다 낮아야 합니다. 예를 들어, 총 인수 비용을 시장 가치(288,700,000원)보다 10% 낮춘 260,000,000원으로 목표할 경우, 필요한 입찰가는 260,000,000원 - 276,000,000원 = -16,000,000원이 되어, 현실적으로 입찰가가 음수가 되는 상황입니다.

따라서, 현재 조건 하에서는 수익을 기대하며 입찰하기 어려운 물건입니다. 만약 입찰을 고려한다면, 인수 보증금 전액을 변제받지 못하거나 다른 해결책이 있는 극히 예외적인 상황을 가정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 낙찰가가 인수 보증금보다 낮은 수준으로 결정될 때만 투자를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 15,000,000원 (매우 낮은 입찰가이며, 인수 보증금 276,000,000원을 합산한 총 인수 비용이 시장 가치 대비 경쟁력이 있을 경우에만 고려 가능. 해당 금액으로 낙찰받을 가능성은 매우 낮음.)

현 상황에서는 투자를 재고하거나, 인수 보증금 문제 해결을 위한 추가 정보 확인 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.