나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10871 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개명초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 ""광명사거리역""이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 2021.06.01)

외벽: 치장벽돌 마감 등.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 5필지 일단의 가장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1~5 공히
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10871 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 357,000,000원

토지면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.006㎡ (약 6.05평)

건물면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 에코그로브빌리지

동/호: 103동 502호

층: 5층 (총 6층)

사용승인일: 2021년 06월 01일

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개명초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 ""광명사거리역""이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설:

주변에 개명초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설들이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 지역에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

총괄:

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 갑5, 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(2025-07-11) 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(고준민)

보증금: 375,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-21

확정일자: 2021-12-20

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-11

대항력: 있음

비고: 보증금액이 기재되지 않았으나, 전입일자로 보아 대항력이 있는 임차인입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-12

대항력: 있음

비고: 보증금액이 기재되지 않았으나, 전입일자로 보아 대항력이 있는 임차인입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 권리:

본건 매각으로 모든 소멸기준 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

말소되는 권리:

주택도시보증공사 명의의 주택임차권(을1)은 말소 대상입니다.

특별 인수 조건:

임차인 고준민 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 지하철 7호선 광명사거리역을 이용할 수 있어 교통 이용이 편리하며, 역 주변으로 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 다만, 해당 물건 자체는 주거용 도시형생활주택으로 상권 형성과는 직접적인 관련성은 적습니다.

1.4. 생활정보

교육:

본건 소재지 인근에 개명초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근이 용이합니다.

교통:

지하철 7호선 광명사거리역이 인근에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 보통 수준입니다.

주변 편의시설:

근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

김 및 정 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 명확한 권리 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

HUG 조건 및 선순위 임차권:

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 선순위 임차권에 대한 특이사항이 존재합니다. 비록 등기부상 말소 예정이나, 관련 절차 및 조건 변경 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지 이용 계획:

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울특별시 구로구의 주거지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 HUG 관련 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 명도 계획을 수립한다면, 실수요자 또는 투자자에게 기회를 제공할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물:

2021년에 건축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어, 단기적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

도시형생활주택:

1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준한 도시형생활주택으로서, 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

입지적 장점:

지하철 7호선 광명사거리역 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호하며, 주거 생활에 필요한 편의시설 접근도 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월~4월)에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 상이하게 나타납니다.

* 개봉동 317-2 (2012년 건축, 72.48㎡): 220,000,000원 (약 303.5만원/㎡)

* 개봉동 458-7 (1986년 건축, 53.37㎡): 100,000,000원 (약 187.4만원/㎡)

* 개봉동 333-8 (2002년 건축, 44.64㎡): 175,000,000원 (약 392.0만원/㎡)

본건은 32.76㎡ 면적에 2021년 건축된 신축 건물임을 감안할 때, 비교적 신축인 SKYVILLE(333-8)의 평당 가격(약 392.0만원/㎡)을 기준으로 하되, 최신 건축 연도를 고려하여 추가적인 가치를 부여하여 산정할 수 있습니다. 2021년 건축 연도를 감안하여 보수적으로 평당 350만원에서 420만원 사이로 추정하면, 본건의 시세는 약 114,660,000원에서 137,600,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 감정가 357,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 제시된 시장 가격이 본건의 실제 거래가격을 더 정확히 반영할 가능성이 높다고 판단됩니다.

예상 입찰가 산정 근거:

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, HUG 조건 등)와 위에서 분석된 시장 시세 범위를 고려하여, 낙찰 후 명도 및 권리 관련 리스크를 감안한 보수적인 입찰가를 산정합니다. 감정가 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시세 기반으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.