나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10899 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-62 삼성쉐르빌 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선, 5호선 ""까치산역"" 서측 인근에 위치하
며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설등이 혼재
한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 '까치산
역' 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건 내 제2층 제204호로서
(사용승인일: 2017.11.30),

외벽: 치장벽돌 및 인조석 마감 등,
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완만한 경사지 자체지반 평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 204호는 현황(현관문 표기) 201호로 표기되어 있음. (후첨 호별배치도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 공부(204호)와 현황(201호) 불일치
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10899 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-62 삼성쉐르빌 제2층 제204호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

전용 면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

토지 면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

토지 지분: 16.9105㎡ (약 5.11평)

감정가: 174,000,000원

사용 승인일: 2017.11.30

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재.

주변 환경: 지하철 2호선, 5호선 '까치산역' 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 주택도시보증공사의 가압류 (2023.04.24. 접수)

등기부 현황:

* 소유권: 주식회사제이앤케이건설(보존, 2017.12.05.) -> 박현숙(이전, 2018.04.18.)

* 주택임차권: 이한별 (202,650,000원, 2023.10.18. 접수) - 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서의 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (202,650,000원, 2025.07.11. 접수, 본건 경매 개시)

* 기타 권리 (압류 등)은 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신세환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-25

대항력: 없음 (전입일자가 현재 시점보다 늦어 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (이한별)

보증금: 202,650,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-31

확정일자: 2020-01-14

배당신고일자: 2023-10-18

대항력: 없음 (다만, 물건명세서 상 '매각으로 인한 조건'이 존재하므로 주의 요망)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 환경: 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가치: 지하철역 인근의 주거지대로서 안정적인 임대 및 실거주 수요층 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선, 5호선 '까치산역' 및 버스정류장이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여, 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부와 현황 불일치: 본건(204호)이 실제로는 201호로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이로 인해 건축물대장 및 등기부등본 등 공부와 현황 간 차이가 발생하며, 이는 추후 재산권 행사 및 거래 시 불편을 초래할 수 있습니다. 다만, 현황(201호) 기준으로 매각이 진행되며, 강서구청 사실조회 결과에 따라 건축물대장 표시 변경 신청을 통한 오류 시정이 가능한 것으로 보입니다.

임차인 인수 조건: 임차인 이한별(주택도시보증공사)의 경우, 등기부상 임차권이 말소 예정이나, 물건명세서 상 '매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다고 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되었으나, 이 조건이 충족되지 않을 경우 잔액에 대한 보증금반환 채무를 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 HUG 및 해당 임차인과 정확한 인수 조건 확인이 필수적입니다.

토지이용계획 상 제한: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 공부와 현황이 불일치하는 점, 그리고 임차인 이한별(주택도시보증공사)과의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 명확한 조건 확인 없이는 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 접근한다면 시세 대비 메리트 있는 투자가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

소형 도시형생활주택: 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

현황 기준 매각: 공부상 오류가 있더라도 실제 이용 현황(201호)을 기준으로 매각이 진행되어, 실제 점유 및 이용 면적에 대한 권리 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 감정가: 174,000,000원

* 건물 전용 면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 토지 지분 면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

* 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 2018년 준공된 'M펠리체(37.05㎡)'가 300,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 810만원). 이는 본건과 연식 차이가 거의 없어 비교 시 높은 가치를 시사합니다.

* 본건의 감정가는 ㎡당 약 635만원 수준으로, 주변 유사 신축 건물의 매매가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 시장 가치는 ㎡당 750만원 ~ 810만원 수준으로 추정할 때, 건물 면적(27.41㎡) 기준 약 205,000,000원 ~ 222,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

고려사항:

* 감정가(174,000,000원)는 시장 시세보다 낮게 형성되어 있습니다.

* '공부와 현황 불일치' 및 '임차인 보증금반환청구권 포기 조건' 등 리스크 요인이 존재합니다.

* 이러한 리스크를 감안하여 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 제안:

* 감정가와 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

* 1차 권장 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원.

* 입찰 전 반드시 임차인 관련 조건의 명확성을 최우선으로 확인하고, 이에 따른 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 분석

주변 지역 탐색 결과, 해당 부동산 소재지 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 본건이 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 항공기 소음이나 공항 관련 규제 등의 영향을 받을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.