나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10949 [1] 서울특별시 구로구 궁동 197-3 상떼그린빌 제101동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 연세중앙교회 동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주
택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕으로

외벽 : 벽돌쌓기 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역, 2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대공방어협조구역(위탁
고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군
사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, <추가기재> 건축법 제2조1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시
기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10949 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 197-3 상떼그린빌 제101동 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 253,000,000원

* 토지면적: 24.18㎡ (약 7.31평)

* 건물면적: 32.34㎡ (약 9.78평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 정보: 2018년 준공, 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 도시형생활주택(단지형다세대주택)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 구로구 궁동 연세중앙교회 동측 인근에 위치하며, 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 부정형 완경사 주거용 부지로 이용 중이며, 북동측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 2022년 11월 14일자 동작구의 압류 (갑5).

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 03월 06일

* 확정일자: 2020년 02월 27일

* 배당신고일자: 2024년 01월 25일

* 대항력: 없음으로 기재되어 있습니다.

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3, 이대원)은 말소 예정입니다. 또한, 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 소재합니다.

* 최근 주변 실거래 사례 분석 결과, 2018년 준공된 퀸즈팰리스(45.47㎡)는 2026년 3월 28,000만원에, 2015년 준공된 유펄스빌(53.03㎡)은 2026년 3월 30,600만원에 거래되었습니다.

* 본건(32.34㎡, 2018년 준공)의 경우, 연식과 면적을 고려할 때 퀸즈팰리스의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 따라서, 인근 시세는 약 280,000,000원 ~ 306,000,000원 범위에 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 저층 주택 및 공동주택 위주의 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: '대항력 있는 임차인' 언급 및 'HF 인수조건 변경' 등 혼란을 주는 문구가 있으나, 최종적으로 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 문구들을 면밀히 검토하고 현장을 직접 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

* 내부 상태: 내부 구조가 공부와 다를 수 있으며, 임대 관계가 미상으로 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등 건축 관련 제한 사항이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 궁동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택입니다.

* 입지는 주거 지역으로서 안정적이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

* 권리 관계는 복잡하게 보이나, 최종적으로 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 문구들을 면밀히 검토하고 현장을 직접 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

* 면적과 연식을 고려할 때, 최근 거래된 인근 다세대주택 시세와 비교했을 때 감정가는 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2018년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 서울 시내 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

* 인수할 보증금이 없는 조건으로 취득이 예상됩니다.

* 소형 면적으로 소액 투자 및 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인근 유사 면적 및 연식의 실거래가를 고려할 때, 본 건의 시세는 2.8억 원 ~ 3.0억 원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 253,000,000원을 기준으로, 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확하다는 전제 하에, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.