나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10916 [1] 서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10916 [1] 서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10916
• 주소: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 4-10 마곡대림밸리, 제2층 제204호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10916 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 4-10 마곡대림밸리, 제2층 제204호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10916 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

서울남부지방법원 2025타경10916 (1)

1.1. 2.소재지

서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제2층 제204호

1.1. 3.용도

다세대주택

1.1. 4.감정가

253,000,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 18.02㎡ (약 5.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.55㎡ (약 8.94평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 6.경매 구분

부동산강제경매

1.1. 7.채권자

주OOOOOOO

1.1. 8.구분건물감정평가요항표 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 유사 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "송정역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제204호입니다. 외벽은 외장석붙임 및 치장벽돌붙임 마감이며, 창호는 샷시창호입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 도시관리계획이 입안 중입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다. 이해관계인 부재로 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용 상태, 건축물 현황도 등을 참고하여 평가하였으므로 실제 사항과 상이할 수 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울 강서구 공항동, 송정역 인근에 위치하고 있어 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 송정중학교가 있으며, 다양한 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주택가 지역입니다. 주변 환경은 주거지로서는 무난한 편으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 존재하며, "임차인 및 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 낙찰자가 잔금을 납부하면 임차인이 보증공사와의 관계에서 발생할 수 있는 대항력을 포기하고 명도를 진행한다는 조건으로 해석될 수 있습니다. 명확한 권리관계를 위해 해당 조건의 구체적인 내용을 사전에 반드시 확인해야 하며, 명도 관련 협의 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

송정역 인근으로 지하철 5호선 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 주택가가 형성되어 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있으며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 지구보다는 주거 위주의 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

주거지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 송정역을 중심으로 한 상권과 더불어, 공항동 지역의 생활 편의 시설들을 이용할 수 있습니다. 마곡지구와도 인접해 있어 향후 지역 개발에 따른 편의성 증대도 기대해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 명도 관련 리스크

"대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항이 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인과의 명확한 협의 및 절차가 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 2.토지 이용계획상 제한

본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 공항 및 군사 시설과 관련된 제한 사항이 존재합니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 이로 인해 향후 건축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 3.도시관리계획 입안 중

토지이용계획상 "도시관리계획 입안 중"이라는 사항이 있습니다. 이는 해당 지역의 향후 개발 계획이나 용도 변경 등이 추진될 수 있음을 시사하며, 이에 따라 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울 강서구 공항동 마곡대림밸리 제2층 제204호는 지하철 5호선 송정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 접근성이 양호합니다. 253,000,000원의 감정가 대비 면적(토지 18.02㎡, 건물 29.55㎡)을 고려할 때, 시세와의 비교 분석이 필요합니다.

주택도시보증공사 관련 임차인의 대항력 포기 조건은 권리 분석 시 중요한 포인트이며, 명도 과정에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 또한, 공항 및 군사 시설 관련 토지 이용 제한 사항과 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 부동산 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있으므로 신중하게 고려해야 합니다.

투자를 고려하신다면, 임차 명도 관련 명확한 확인과 예상 비용 산출, 그리고 지역 개발 동향 및 관련 법규 변화를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.우수한 교통망

지하철 5호선 송정역 역세권으로 강남, 광화문 등 서울 주요 도심 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.8. 2.주거지로서의 입지

주택가 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있으며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 3.명도 조건의 명확화 시 유리

임차인의 대항력 포기 조건이 명확하고 순조로운 명도가 이루어진다면, 권리상의 부담이 줄어들어 투자가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 4.마곡지구 인접 효과

최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 마곡지구와 인접하여, 마곡지구의 발전과 함께 부동산 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 5.향후 개발 가능성

도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 기회가 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계