나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10906 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10906 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10906
• 주소: 서울특별시 양천구 오목로10길 6 에코빌리지, 제101동 제5층 제502호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10906 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로10길 6 에코빌리지, 제101동 제5층 제502호 | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 250,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 보고서 제목

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10906 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 313,000,000원

면적:

토지: 18.42㎡ (약 5.57평)

건물: 28.26㎡ (약 8.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 건물 중 제5층 제502호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호입니다.

내외부 현황: 본건은 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 공부상의 현황과 실제 이용 현황 간의 차이는 없습니다.

설비 현황: 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 남동측으로 강서초등학교가 인접해 있습니다. 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통 접근성: 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로가 접해 있습니다.

편의시설: 신정네거리역을 중심으로 형성된 상권과 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 현재 조사된 정보에 따르면 본건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 소재지가 공항소음 방지 및 소음대책지역에 포함되어 있어 소음과 관련된 간접적인 영향은 고려될 수 있습니다.

1.4. 권리분석

소유권 및 권리 관계: 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 절차를 통해 소유권이 이전될 예정입니다.

주의사항 상세: 본 매각의 가장 중요한 특이사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행된다는 점입니다. 이는 일반적으로 HUG가 보증금을 대위변제하고 채권을 회수하기 위해 진행하는 경매에서, 임차인이 대항력을 포기함으로써 매수인이 임차인의 권리를 인수하지 않아도 되도록 하는 조건입니다. 따라서 매수인에게는 임차인의 보증금 미회수 또는 퇴거 관련 부담이 없을 가능성이 높으나, 정확한 내용은 법원의 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 하며, 임차인과의 실질적인 점유 및 퇴거 여부도 면밀히 파악해야 합니다.

임대차 현황: 본건의 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다. 이는 낙찰 후에도 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 확인과 명확한 절차가 필요함을 시사합니다.

1.5. 상권분석

인근 상권 특성: 신정네거리역을 중심으로 한 지역 상권은 유흥 및 생활형 업종이 혼재하는 특징을 보입니다. 본건 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 소비가 이루어지는 곳입니다.

개발 가능성: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 재개발이나 지역 활성화 사업 등 잠재적 발전 가능성을 가지고 있습니다. 최근 신정네거리역 일대가 상권과 생활권으로 재탄생하기 위한 재정비촉진계획 변경이 추진되고 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.6. 생활정보

교육 환경: 도보 거리에 강서초등학교가 있어 자녀의 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거 쾌적성: 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로서, 지하철역 및 버스 정류장과의 접근성이 좋아 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

권리관계 관련 리스크: "임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건 매각"이라는 조건은 법적으로 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있음을 의미합니다. HUG와의 협의, 임차인의 실제 점유 및 퇴거 여부 확인 등 철저한 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 임대차 관계 미상이라는 점도 추가적인 조사와 주의를 요합니다.

규제 관련 리스크: 본건은 공항소음 방지 및 소음대책지역, 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

기타 리스크: 감정평가액 대비 실제 시세 변동 가능성, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

매력적인 요소: 지하철 2호선 신정네거리역의 우수한 대중교통 접근성, 강서초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점, 제3종일반주거지역 지정으로 인한 지역 개발 잠재력 등이 본건의 주요 투자 포인트입니다.

잠재 가치: 권리 관계를 명확히 정리하고, 지역 개발 계획 등에 따른 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다. 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 양천구 신월동에 위치하여 교통 및 교육 환경이 양호하며, 신정네거리역 주변 지역 개발에 따른 잠재 가치를 지니고 있습니다. 그러나 '임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건 매각'이라는 매우 중요한 주의사항과 임대차 관계 미상이라는 점을 감안할 때, 권리분석에 대한 면밀하고 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 합리적인 수준으로 입찰 가격을 결정할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계