나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10898 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10898 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제6층 제601호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10898
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로51길 11-3 모던하우스, 제6층 제601호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10898 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로51길 11-3 모던하우스, 제6층 제601호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 191,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10898 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10898 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

토지면적: 16.46㎡ (약 5.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.99㎡ (약 9.1평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 6월 26일

1.2. 물건 현황

위치 및 주위환경: 본건은 서울독산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 7층 건물 중 제6층 제601호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 완경사지로, 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측, 남서측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역입니다. (자세한 사항은 별도 확인 필요)

공부와의 차이: 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 서울독산초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의성이 우수합니다. 차량 진출입이 용이하며 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 대항력이 소멸될 수 있음을 의미하나, 조건부 매각이므로 정확한 법적 효력 및 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차 내역으로는 변희경 임차인이 있으며, 임차보증금은 총 277,000,000원 (2022년 8월 9일 12,000,000원 증액)입니다. 임대차 계약일자는 (1)2020년 9월 6일, (2)2022년 8월 9일입니다.

해당 물건은 대항력 포기 조건부 매각이므로, 매수인에게 인수되는 권리가 있는지 여부를 반드시 확인하고, 법률 전문가의 정확한 권리 분석을 받아야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근 서울독산초등학교의 존재로 인해 학생 및 학부모 관련 수요가 꾸준하며, 다수의 오피스텔과 주택이 밀집해 있어 풍부한 배후 임대 수요를 확보하고 있습니다. 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주민들의 생활 편의성이 높으며, 이는 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교육시설: 서울독산초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 본건 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 도로 접근성도 우수합니다.

편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

임차인 대항력 관련: '임차인의 대항력 포기조건 매각' 문구는 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 임차권의 소멸 여부, 보증금 반환 의무 승계 가능성 등 법률적 불확실성을 철저히 확인하지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차보증금 액수가 크므로, 잔금 납부 전 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항을 받고 있습니다. 이러한 제한은 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 주변 시설 검색 (혐오시설 포함)

본건 소재지인 서울특별시 금천구 독산동 1044 일대는 서울독산초등학교, 각종 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 복합 지역으로 파악됩니다. 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상의 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등은 항공기 운항 안전 및 군사 시설 보호와 관련된 사항으로, 해당 구역 지정에 따른 구체적인 건축 제한 사항은 별도로 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재 임차인이 거주 중이며, 매각 조건에 '임차인의 대항력 포기' 조항이 포함되어 있어 권리 분석 시 각별한 주의가 요구됩니다. 임차보증금 규모가 상당하므로, 해당 조항의 법적 효력 및 잔여 보증금 인수 여부를 전문가와 상세히 검토하는 것이 필수적입니다. 이러한 권리관계를 명확히 파악하고 잠재적 리스크를 관리한다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 연식이 짧아 관리가 용이하며, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

풍부한 배후수요: 주변의 오피스텔, 주택 밀집 지역 및 상업 시설로 인해 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

편리한 교통 및 입지: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지로, 서울 시내 접근성이 좋습니다.

잠재적 시세 상승 기대: 향후 지역 개발 및 교통망 개선 등 긍정적인 요인 발생 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계