나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103377 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-393 대성아트빌 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난우초등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주변은 공동주택 및 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서
(사용승인일 : 2019.03.27)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택 (방2, 거실겸주방1, 화장실1 등)

설비내역

급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 완경사지대에 위치한 자체기반 평탄한 토지로서 다세대주택(도시형생활주택
단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,
건축허가.착공제한지역(제한기간:(최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 대공방어
협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.6.17-2026.8.30)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을
기준하여 평가하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 이하림)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.5.4.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 보고서는 서울특별시 관악구 신림동 610-393 대성아트빌 403호에 대한 경매 물건 분석 결과를 담고 있습니다. 감정가는 242,000,000원이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103377 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-393 대성아트빌 403호

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

토지면적: 20.25㎡ (약 6.13평)

건물면적: 25.93㎡ (약 7.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

건축물 사용승인일: 2019년 3월 27일

건물 층수: 지상 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 자유롭고, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 4일 서초세무서장의 압류(갑5)입니다. 본 매각으로 인해 선순위 임차권(을3), 강제경매(갑6) 등 등기부상의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (구 임차인: 이하림)

임차보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 27일

확정일자: 2021년 8월 2일

주택도시보증공사(양도 전 임차인 이하림)는 확약서(2026.5.4.자)를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 소재한 신림동 일대는 서울대학교, 총신대학교 등 대학가를 중심으로 형성된 젊은 인구층과 풍부한 배후 주거 단지를 기반으로 하는 상권입니다. 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 젊은 연령대의 임대 수요가 꾸준히 존재하며, 생활 편의시설 역시 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 인근에 서울난우초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한, 주변에 다수의 버스 승강장이 있어 시내 접근성이 우수하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 편리한 지역입니다.

5.2. 건물 내외부 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 내부는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 1개 등으로 구성된 다세대주택입니다. 급배수 및 위생 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 건물 내 승강기 및 주차장(실내 7대, 실외 1대)이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약이 제출되었으나, 관련 서류의 진위 여부 및 법적 효력에 대한 최종 확인은 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

현장 조사 시 거주인이 부재하여 정확한 임대차 관계 및 내부 상태 파악에 한계가 있었습니다. 물건 명세서 작성일(2026.5.6.) 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

토지이용계획상 건축허가.착공제한지역으로 지정된 이력이 있으나, 현재는 제한 기간이 만료되었을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 특히 임차인이 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기함에 따라 인수할 보증금 부담이 전혀 없는 권리 분석상 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 학교가 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 제공하며, 소형 평형으로 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익용으로 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공(2019년)으로 건물 상태 양호

* 임차인 보증금 미인수 물건으로 권리 관계 명확

* 초등학교 인접 및 대중교통 이용 편리한 입지

* 소형 면적으로 실거주 및 소액 투자 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건을 비교했을 때, 36.33㎡(2015년 건축) 물건이 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 작은 25.93㎡ 면적이지만 2019년에 건축되어 연식이 더 최신입니다. 이를 바탕으로 산정한 예상가는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 범위로 예상됩니다. 입찰 시에는 본인의 자금 계획과 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.