나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10883 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10883 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10883
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로101길 46 헤리움팰리스, 제3층 제302호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10883 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로101길 46 헤리움팰리스, 제3층 제302호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 176,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10883 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10883 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 6.45㎡ (약 1.95평)

토지지분: 6.4488㎡ (약 1.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 전용면적 (추정): 16.17㎡ (약 4.89평)

건물 분양면적: 제공된 정보 없음 (전용면적과 유사할 것으로 추정)

건물지분: 16.17㎡ (약 4.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제3층 제302호로, 2021년 6월 25일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감으로 추정됩니다. 창호는 샤시창호이며, 도시가스에 의한 난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지 현황

본건 토지는 3필지가 일단의 부정형의 완경사지로, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.4. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 특징은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 매각 허가 시 임차인이 매수인에게 대항력을 포기한다는 조건이 붙어 있음을 의미합니다. 입찰 전에 임차인의 현황, 보증금, 대항력 유무 및 포기 조건의 실질적 이행 가능성에 대해 철저히 조사해야 합니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 독산동 지역은 주거 시설과 함께 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 인근에 문성초등학교가 있어 배후 수요가 존재하며, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 약국 등)이 도보 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 지구보다는 주거 단지를 지원하는 소규모 상권으로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.7. 생활정보

2021년 6월에 사용 승인된 비교적 신축급 건물로, 최신식 주거 설비(도시가스 난방, 승강기, 주차 설비 등)를 갖추고 있습니다. 북동측 인근에 문성초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크는 '임차인의 대항력 포기조건'입니다. 이 조건이 원만히 해결되지 않으면 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '장애물 제한표면구역', '대공방어협조구역' 등의 제약이 있어 향후 건물 증축이나 재건축 시 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 부동산 거래 시에는 항상 인근 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 다세대주택으로, 건물 상태와 기본적인 생활 인프라 측면에서는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 경매 물건으로서 '임차인의 대항력 포기조건'이라는 명확한 권리상의 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 조건의 확실한 이행 여부와 그에 따른 후속 절차에 대한 법률적 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 잠재력 있는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2021년 준공으로 최신 시설 이용 가능하며 하자 발생 가능성 낮음.

- 편리한 교통 및 교육 환경: 대중교통 이용이 용이하고 초등학교가 인접해 있어 생활 편의성 높음.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확함 (단, 임차인과의 조건 확인 필수).

- 지역 개발 가능성: 독산동 지역의 잠재적 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계