나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10870 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10870 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10870
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 75 에코그로브빌리지, 제101동 제2층 제203호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10870 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 75 에코그로브빌리지, 제101동 제2층 제203호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10870 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10870 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 3. 감정가 및 면적

감정가: 260,000,000원

토지면적: 14.78㎡ (약 4.47평)

토지지분: 14.778㎡ (약 4.47평)

건물면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

건물지분: 24.2㎡ (약 7.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 서울개명초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 등기부상 권리 관계

제공된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 관계를 파악하기 어렵습니다. 경매 진행 시 말소기준 권리 및 인수되는 권리 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 곽용재 씨가 2021년 9월 29일부로 보증금 325,000,000원에 임차권을 설정하고 거주 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 3. 특이사항 분석

본건은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 자신의 임차권을 근거로 매수인에게 권리를 주장하지 않겠다는 의미로 해석됩니다. 이 조건은 매각의 중요한 특징이며, 매수인 입장에서 임차 관련 분쟁 소지를 줄여주지만, 정확한 대항력 포기 의사의 법적 효력 및 이행 여부는 철저한 법률 검토가 필요합니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

1.4. 1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조로 2021년 6월 1일 사용승인된 6층 건물 내 제2층 제203호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건물 상태는 신축 연도가 비교적 최근으로 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 토지 이용 현황

본건 토지는 5필지로 이루어진 사다리형의 평지이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 도로에 접하고 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역 관련 사항은 남부교육청 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 상업 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 주택가 상권으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

1.5. 2. 주거 환경

본건이 위치한 개봉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주거 환경 안정성이 높습니다. 서울개명초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1. 교육 시설

단지 인근에 서울개명초등학교가 소재하여 어린 자녀가 있는 가정의 통학이 편리합니다. 주변에 추가적인 교육 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원, 문화시설 등은 차량 이동을 통해 이용해야 할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 임차권 관련 리스크

임차인의 대항력 포기 조건이 매각의 주요 사항이지만, 해당 조건의 법적 효력과 임차인의 실제 명도 여부는 면밀히 검토해야 합니다. 만약 대항력 포기가 제대로 이루어지지 않거나 임차인이 명도를 거부할 경우, 명도 소송 등 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

1.7. 2. 법규 제한 관련 리스크

토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다. 향후 재건축이나 증축 시 관련 법규를 준수해야 하므로, 투자 시 이러한 제약 사항을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 신축 건물 이점

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다. 이는 향후 유지보수 측면에서 유리한 요소입니다.

1.8. 2. 주거지로서의 가치

서울개명초등학교 인근의 주거지역에 위치하고 있어, 기본적인 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 교통 여건 또한 양호하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다. 다만, 임차권 관련 법률 검토 및 토지 이용 제한 사항을 신중하게 고려해야 합니다. 해당 물건은 실수요자에게는 편리한 주거 환경을, 투자자에게는 명확한 권리 분석을 전제로 한 투자가치를 제공할 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계