나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103347 [1] 서울특별시 동작구 상도동 283-132 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 북동측 인근 동작구 상도동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 주거용으로의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본 토지는 6필지 일단으로 급경사지대 내 자체 평탄화한 사다리형의 토지로서 대지 및 도로 예정지 임.

인접 도로상태

본건 일단의 토지 서측 및 동측으로 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 현재 공사중단 상태임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103347 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 283-132

용도: 대지

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지 정보

토지면적: 575.00㎡ (약 173.94평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 2,788,750,000원

매각대상: 토지매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 서울특별시 동작구 상도동 283-132에 위치하며, 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로, 주거용으로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다 [cite: 토지감정요항표].

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다 [cite: 토지감정요항표]. 서울 지하철 7호선 숭실대입구역, 상도역, 장승배기역을 이용할 수 있으며, 마을버스 노선도 다수 운행되고 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 일단의 토지는 서측 및 동측으로 도로에 각각 접하고 있습니다 [cite: 토지감정요항표].

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권이전청구권가등기: 2016-10-28 (박상진, 윤욱현/윤철하 지분 이전) [cite: 토지 등기부요약]

- 소유권이전청구권가등기: 2019-03-06 (전정진) [cite: 토지 등기부요약]

- 신탁등기말소: 2021-02-24 (전정진) [cite: 토지 등기부요약]

- 근저당: 2024-02-26 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2,400,000,000원) - 말소기준권리 [cite: 토지 등기부요약]

- 지상권설정: 2024-02-26 (만수새마을금고) - 말소 [cite: 토지 등기부요약]

- 근저당: 2024-12-05 (심현순, 1,000,000,000원) - 말소 [cite: 토지 등기부요약]

- 임의경매개시결정: 2025-07-09 (만수새마을금고, 2,062,206,680원) - 말소 [cite: 토지 등기부요약]

- 지상권이전: 2025-12-29 (주식회사새마을금고자산관리회사) - 말소 [cite: 토지 등기부요약]

등기부채권 총액은 3,400,000,000원입니다 [cite: 토지 등기부요약].

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2024년 2월 26일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 상도동은 주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다 [cite: 토지감정요항표]. 당곡고등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: 토지감정요항표, 16]. 주변 지역은 노량진뉴타운 및 흑석뉴타운 사업과 관련하여 개발 호재가 있는 지역으로 언급되기도 합니다. 그러나 구체적인 상업 시설 밀집도나 상권 활성화 정도에 대한 상세 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: 토지감정요항표]. 인근에 당곡고등학교가 위치하며, 서울 지하철 7호선 숭실대입구역, 상도역, 장승배기역 등을 이용할 수 있어 교육 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 또한, 상도근린공원, 서달산수목학습원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공사 중단 상태: 물건 관련 정보에 따르면 현재 공사 중단 상태로, 이는 향후 사업 진행 또는 매각 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 토지 형태: 본 토지는 6필지가 일단으로 구성되어 있으며, 급경사지대 내 자체 평탄화한 사다리형의 토지입니다. 이러한 지형적 특성은 건축 및 개발 시 추가적인 공사 비용 발생 또는 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 관련 법규 준수가 필요함을 의미합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 34억원에 달하여, 경매 절차 진행 및 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 토지로, 주거 지역 내에서 기본적인 생활 인프라 접근이 용이한 입지를 가지고 있습니다. 당곡고등학교가 인근에 있으며, 지하철 7호선 역세권이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 현재 공사 중단 상태라는 점과 급경사지대라는 지형적 특성은 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 할 요소입니다. 또한, 높은 채권 총액은 경매 절차의 변동성을 시사할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 역세권 토지: 지하철 7호선 접근성이 좋은 서울 시내의 토지라는 희소성이 있습니다.

* 개발 잠재력: 향후 주변 지역의 재개발 및 신축 사업과 연계될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 상도동 일대는 뉴타운 개발 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있습니다.

* 주거 환경: 녹지 공간과 학교가 인접해 있어 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 인수 비용은 고려하지 않습니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가 2,788,750,000원을 기준으로, 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정해야 할 것입니다. 현재 공사 중단 상태와 토지 형상 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.