나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103343 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1337-3 강남역푸르지오시티 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서이초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철2호선, 신분당선 '강남역'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상20층 건물(사용승인일:2014.09.16)로서,
외벽 : 외장 석재 및 판넬 마감 등,
창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

본건은 공부상 도시형생활주택으로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 9미터, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 이선희)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103343 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1337-3, 강남역푸르지오시티 3층 306호

* 건물명: 강남역 푸르지오 시티

* 용도: 도시형생활주택

* 건축물: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 7층/지상 20층 건물 (사용승인일: 2014.09.16)

* 전용면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

* 토지면적: 2.91㎡ (약 0.88평)

* 감정가: 214,000,000원

* 매각구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 서초동 소재, 강남역 초역세권

* 주위환경: 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하는 지역

* 교통: 지하철 2호선 및 신분당선 '강남역' 도보 이용 가능, 차량 진출입 용이

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2023.03.15)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 임차인: 이선희)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.20

* 확정일자: 2022.03.29

* 배당신고일자: 2024.05.27

* 대항력: 없음 (제출된 자료 기준)

* 비고: 임차인 이선희는 주택도시보증공사를 통해 권리를 주장하고 있으나, 매각으로 인한 보증금 회수가 불확실하며, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)가 제출되었습니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 의미합니다. (임차인 이름은 개인정보이므로 이 로 표기합니다.)

* 등기부채권 총액: 365,214,493원 (이는 낙찰 후 소멸되는 채권들의 합계이며, 매수인이 인수하는 금액과는 직접 관련 없음)

1.3. 상권분석

* 주요 특징: 강남역 상권의 핵심 위치, 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요

* 주변 시설: 다양한 업무시설, 상업시설, 금융기관, 문화시설 밀집

* 참고 시세:

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건(강남역 푸르지오 시티, 2014년 준공)과 건물 유형 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 해당 정보 기준 (2026년 5월 거래):

* 54.13㎡ 다세대(명덕빌라): 114,000,000원

* 56.89㎡ 연립(경성): 80,000,000원

* 31.68㎡ 다세대(유니빌): 48,000,000원

* 본건(21.07㎡)은 이러한 인근의 상대적으로 오래된 주거 시설보다 더 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: '서이초등학교' 동측 인근 위치 (교육환경 보호구역)

* 편의: 강남역 주변 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 최고 수준의 생활 편의시설 이용 용이

* 교통: 지하철 2호선, 신분당선 강남역을 통해 서울 전역 및 수도권 접근성 탁월

1.5. 잠재적리스크

* 임차인 보증금 인수 여부: 확약서 제출로 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 법률 전문가의 최종 검토 및 확인 절차 필수. (매우 중요)

* 토지 이용 계획: 본건 부지는 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 속하며, 과거(2025.3.24~2025.9.30) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 현재 지정기간은 만료되었으나, 향후 관련 법규 변경 가능성을 주시해야 합니다.

* 복합 용도 건물: 근린생활시설, 도시형생활주택, 생활숙박시설 등이 혼재되어 있어 건물 관리 및 이용상 특이사항 발생 가능성 존재.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 서울의 핵심 업무 및 상업 지구인 강남역에 위치한 현대식 소형 주거 시설로서, 탁월한 입지 조건과 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다.

* 21.07㎡(약 6.37평)의 전용면적으로 1인 가구나 투자용으로 적합합니다.

* 가장 큰 장점은 임차인과의 보증금 관련 분쟁 소지가 확약서 제출로 인해 크게 해소되었다는 점이며, 이는 매수인의 부담을 경감시키는 요소입니다.

* 다만, 임차인의 권리 관계는 항상 면밀한 검토가 필요하므로, 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 안전합니다.

* 현재 시장가 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 높아, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 초역세권 입지: 강남역이라는 최상급 입지 프리미엄

* 소형 평형의 높은 수요: 1인 가구 증가 추세에 부합

* 보증금 미인수 가능성: 임차인 확약서로 인한 리스크 완화

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 시세 차익 극대화 가능성

* 안정적인 임대 수익: 풍부한 임대 수요로 공실 우려 적음

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 214,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (확약서 내용 기준, 법률 검토 필수)

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보의 주변 건물들은 본건과 직접 비교가 어렵습니다.

* 강남역 푸르지오 시티 내 유사 평형(21~22㎡)의 최근 실거래가 및 호가는 대략 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원 범위로 파악됩니다.

* 예상 시세: 약 380,000,000원 ~ 420,000,000원

* 적정 입찰가 산정:

* 통상적으로 시세의 80~90% 수준을 고려합니다.

* 380,000,000원 * 0.80 = 304,000,000원

* 420,000,000원 * 0.90 = 378,000,000원

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 304,000,000원 ~ 378,000,000원 범위에서, 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 결정하는 것이 합리적입니다. 보수적으로 접근 시 3억 초반, 적극적으로는 3억 중반까지 고려 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.