나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103324 [1] 서울특별시 관악구 신림동 706-79 로하스하임씨 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 기능하며 인근에 각종 노선시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은
무난한 편임.

건물의 구조

본건은 지하 층, 지상5층의 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 철근콘크리트구조,
(철근)콘크리트지붕이며 2017.04.05 사용승인되었음.
외벽 : 적벽돌 붙임등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 하이샷시창호임

이용상태

주거용 다세대주택임.

설비내역

급수위생설비, 난방시설, 승강기설비, 주차장등임.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 북측으로 폭 악4미터의 포장도로에 잡함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 채연주)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 706-79번지 로하스하임C 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103324 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 건물은 2017년 4월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트구조로, 지하층 및 지상 5층 중 2층에 위치하고 있습니다. 감정가는 257,000,000원이며, 토지 면적은 18.56㎡(약 5.61평), 건물 면적은 28.26㎡(약 8.55평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "난곡초등학교" 북동측 인근 지역에 해당합니다. 주변은 단독주택, 연립다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한을 받고 있습니다. 건물의 북측으로는 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 2월 26일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑8)입니다. 본 건 경매로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 등기: 2017년 8월 11일 공유자 전원 지분 전부 이전, 2020년 2월 28일 주식회사수성이노베이션, 2021년 11월 2일 김범수, 2022년 3월 16일 이호연 순으로 등기되었습니다.

* 주택임차권: 채연주 씨가 2024년 8월 26일 주택임차권(을5)을 설정하였으나, 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 압류: 국민건강보험공단(갑8), 관악구(갑9)의 압류가 있었습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑10)으로 본 건이 경매에 나왔습니다.

특이사항으로, 임차인 채연주 씨는 주택도시보증공사를 통해 보증금 350,000,000원, 차임 0원 조건으로 2022년 2월 25일 전입 신고하였으며, 확정일자는 2022년 1월 4일입니다. 그러나, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026년 6월 26일자)가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 종류의 주택과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 이는 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 기본적인 상권이 형성되어 있음을 의미합니다. 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2017년 4월에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속합니다. 건물의 외벽은 적벽돌 붙임으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 급수·위생 설비, 난방 시설, 승강기 및 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

주변으로는 난곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주거 지역 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 비록 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 350,000,000원이 인수되지 않으며, 임차권 등기도 말소 예정이나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁의 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 또한, "임대관계 미상임"이라는 정보는 현재 공실인지, 아니면 새로운 임차인이 있는지 등을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축 다세대주택으로, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이라는 점은 투자자에게 매력적인 요소입니다. 건물 자체도 2017년식으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다. 다만, 감정가 대비 최근 주변 시세의 편차가 존재할 수 있으므로, 실질적인 시장 가치 평가에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 양호한 건축 상태 및 현대적인 설비를 기대할 수 있습니다.

* 서울 시내 주거지: 지속적인 주택 수요가 있는 서울 관악구에 위치하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 절차: 강제경매로 진행되어 채권자의 명확한 경매 신청 사유가 있으며, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 257,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택은 지역별, 건물 상태별로 가격 편차가 존재합니다. 본 물건은 2017년식 건물로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 28.26㎡(약 8.55평) 기준입니다. 제공된 주변 매매 정보(2026년 5월 거래)에서 관악구 신림동의 다세대주택 실거래가는 ㎡당 약 2,620,000원(1991년식)에서 4,630,000원(2003년식) 수준을 보였습니다. 신축 건물임을 감안할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 받을 잠재력이 있으나, 제공된 실거래가 데이터와의 괴리를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 희소성을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.