나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103327 [1] 서울특별시 서초구 반포동 50-8 신성리더스카운티 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 ""서원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철2,3호선 ""교대역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상7층 건내 6층 602호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 공용승강기설비, 지하주차장 시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 정방형에 가까운 토지를 평탄하게 조성하여 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 누수여
부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103327 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 50-8 신성리더스카운티 6층602호

용도: 아파트

건물명: 신성리더스카운티

구분: 집합건물 (아파트)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 3,200,000,000원

토지면적: 76.06㎡ (약 23.01평)

토지지분: 76.06㎡ (약 23.01평)

건물면적: 209.46㎡ (약 63.36평) - 공급면적으로 추정됨.

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 서원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 근거리에 지하철 2, 3호선 교대역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 도로접근성

본건 소재 토지는 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을14 근저당권 (성수새마을금고, 2022-09-28 접수, 2,730,000,000원)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 지상권 관련 개요가 공란으로 누락되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,990,000,000원입니다.

1.2. 4. 인수 보증금

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 5. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 현장조사 당시 점유자 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 임대차 관계를 추가 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 지하 1층, 지상 7층 건물 내 6층 602호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

1.3. 2. 건물 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 공용 승강기, 지하 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 3. 토지 이용 상태

북측 하향의 정방형에 가까운 토지를 평탄하게 조성하여 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 4. 건축물 현황

건축 허가일은 2002년 4월 30일, 사용승인일은 2003년 7월 4일입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.

1.3. 5. 주차 시설

총 40대의 실내 주차 공간과 2대의 실외 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시설

본건은 서울특별시 서초구 반포동에 위치하여 강남 지역의 우수한 인프라를 누릴 수 있습니다. 인근에 서원초등학교가 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 다양한 상업 시설과 교통망이 발달해 있어 주거지로서의 가치가 높습니다.

1.4. 2. 혐오시설 유무

주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육시설

단지 인근에 서원초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 2. 편의시설

근린생활시설이 발달한 지역으로, 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 특히, 서울고속버스터미널, 신세계백화점, 센트럴시티 등 대규모 상업 및 문화시설이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화생활을 편리하게 즐길 수 있습니다. 또한, 서울성모병원 등 의료시설 접근성도 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 현장 조사 불가

현장 조사 당시 점유자의 폐문으로 내부를 확인할 수 없어, 제반 설비의 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 파악하지 못했습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.6. 2. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상이며, 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 구체적인 사항이 확인되지 않았습니다. 인수 보증금은 없다고 기재되었으나, 점유자 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 3. 토지이용계획 상 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속합니다.

1.6. 4. 토지거래허가구역 경과

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정기간(2025.3.24.~2025.9.30.)은 이미 경과되었습니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 서초구 반포동의 핵심 주거지역에 위치하여 생활 편의성과 교통이 우수합니다.

인프라: 인근에 교육, 상업, 의료 등 다양한 인프라가 잘 갖추어져 있어 높은 주거 만족도를 제공합니다.

권리관계 양호: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정으로, 권리 분석상 비교적 안전한 물건입니다. (단, 지상권 관련 확인 필요)

1.8. 종합 의견

본건은 서울 서초구 반포동의 우수한 입지에 소재한 아파트로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계 상 큰 문제가 없어 보이나, 현장 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 가치가 높은 지역임을 고려할 때, 철저한 사전 조사 후 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 3,200,000,000원을 기준으로 산정합니다. 현재 제공된 정보만으로는 시세 및 실제 거래가를 정확히 판단하기 어려우므로, 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 고려하면, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.