나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103235 [1] 서울특별시 관악구 신림동 598-84 로얄하이츠 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 ""서울난우초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2016-07-21)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 급경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교
육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 598-84 로얄하이츠 4층 403호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103235 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 16.53㎡ (약 5.00평)이며, 건물 면적은 28.87㎡ (약 8.73평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 송OO이며, 감정가는 207,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "서울난우초등학교" 동측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

소유권은 문현규에서 임은일로 이전되었습니다.

말소기준권리는 울산지방법원 2019카단10039 (근로복지공단 가압류, 금 4,000,000원)입니다.

주요 권리로는 다음과 같습니다.

* 을3 근저당권: 송한광 귀하, 금 50,000,000원 (2019-11-13 접수, 말소)

* 을4 주택임차권: 홍창기 귀하, 금 160,000,000원 (2026-07-08 접수, 인수). 임차인의 전입일자는 2018-09-06, 확정일자는 2018-08-30입니다.

* 갑5 가압류: 근로복지공단 귀하, 금 4,000,000원 (2019-01-08 접수, 말소)

* 갑10 가압류: 든솔신용협동조합 귀하, 금 83,273,956원 (2021-03-22 접수, 말소)

* 갑11 압류: 관악세무서장 귀하 (2024-04-16 접수, 말소)

* 갑12 임의경매: 송한광 귀하, 금 50,000,000원 (2025-07-08 접수, 말소). 본 경매 사건의 근거가 되는 권리입니다.

* 갑13 압류: 화성세무서장 귀하 (2026-07-03 접수, 말소)

특이사항으로 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인(홍창기)은 대항력이 있습니다. 또한, 등기부상 해당 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 매각 후에도 임차인의 보증금 160,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 낙찰가 외 추가 비용이 발생함을 의미합니다. 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 신림동의 전형적인 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 연립주택, 다세대주택이 많고 일부 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업지구나 번화가는 아니지만, 주거지로서 필요한 편의시설은 어느 정도 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 본 건 동측 인근에 서울난우초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주택가에 위치하여 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 홍창기 씨의 보증금 160,000,000원 인수입니다. 해당 보증금은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용이며, 총 매입 비용을 증가시키는 요인입니다. 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 명확한 사실관계 파악이 필수적입니다.

또한, 토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2016년 준공)의 도시형생활주택으로 신림동 주거 지역 내 양호한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 1억 6천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분과 '을4 주택임차권: 인수'로 기재된 내용의 충돌은 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 보증금 인수 후에도 수익성을 확보할 수 있는 가격으로 접근해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축(2016년 준공) 건물로 양호한 상태 유지.

* 서울난우초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 향후 시세 상승 잠재력을 고려한 장기 투자 관점.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 207,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 고려할 때, 총 투입 비용은 '입찰가 + 160,000,000원'이 됩니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 2026년 7월 기준으로 18,500만원 ~ 32,000만원에 거래되었습니다. 본 건 건물의 사용승인일(2016-07-21)을 고려할 때, 부동산의 적정 시장 가치는 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 총 투입 비용이 부동산의 적정 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

적정 총 투입 비용 목표: 약 230,000,000원 (시장가치 기준)

예상 입찰가 = 적정 총 투입 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 230,000,000원 - 160,000,000원 = 70,000,000원

상기 분석을 토대로, 본 건의 예상 입찰가는 70,000,000원 으로 제안합니다.

이는 보증금 인수 후 총 투입 비용이 약 230,000,000원이 되어 시장 가치 수준에서 취득하는 것을 목표로 합니다. 입찰 시에는 경쟁자 현황 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최종적인 입찰가 결정은 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.