나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103349 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 715-107 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘당곡중학교’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

완경사지의 정방형 토지로서 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 세로(가)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다중주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 승강기, 난방설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물은 위반건축물로 등재되어 있으며 이를 제시외 건물(기호 ㄱ)로 별도로 감정평가하였음. 또한 해당 위반건축물로 인한 이행강제금, 원상회복 의무 등 제제사항을 경매입찰시 재확인 하시기 바람.
☞ 위반건축물 내역 : 주택과-32776(2021.09.23.)호에 의거 위반건축물 표기[내역 : 4층 7㎡ 조립식패널조 단독주택]

공부와의 차이

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 내부를 확인하지 못하였으며 외관목측을 통해 조사한 바 건축물대장상 평면도의 호수와 실제호수가 일부 상이하며 특히 일부 층의 경우 현관 출입문을 확인한 결과 평면도상 구획된 호수보다 더 많은 호수로 구분되어 있는 것으로 판단되는 바 해당 내용을 후첨 건물개황도에 표기하였으므로 경매 입찰시 해당 내용을 반드시 재확인 하시기 바람. 또한 각 호별 내부구조 및 구획경계 등은 직접 육안으로 확인하지 못하여 집합건축물대장상 평면도와 상이할 수 있으니 유의하시기 바람.

건축물대장상 1층 및 2층은 ‘사무소’ 용도로 등재되어 있으나 외관목측 및 주변 이용상황 등을 종합하여 볼 때 주거용으로 이용중인 것으로 추정되는 바 경매 입찰시 해당 내용을 반드시 재확인하시기 바람.

본건 건물 건축물대장상 3층, 4층, 5층의 경우 공부상 면적과 실제 현황면적(건축물대장 평면도상 면적 참조)이 상이하여 그 내역을 건물개황도에 별도로 표기하였으나 정확한 면적 확인을 위해서는 별도의 정밀측량 등이 필요할 것으로 판단됨. 다만 본 평가에서는 현황평가 원칙에 따라 현황 면적을 기준으로 감정평가하였는바 경매 입찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103349 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOO (as provided)

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 715-107

용도: 다중주택

건축물명: 노블 107 (derived from search result)

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

건물면적: 390.31㎡ (약 117.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.45㎡

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 (derived from search result)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,909,724,750원 (19억 972만 4750원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각조건: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘당곡중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주로 이루는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 도로 (접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역), 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 9월 20일 접수된 주식회사 라운드자산관리대부의 근저당권 (816,000,000원) 입니다.

경매개시결정 등기: 2025년 7월 8일 접수된 주식회사 라운드자산관리대부의 임의경매 개시 결정 (682,575,446원) 이 등기되어 있습니다.

압류 및 기타 권리: 다수의 세금 관련 압류가 존재했으나 모두 말소된 상태입니다. 주택임차권 등기 또한 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

등기부상 확인되는 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인들의 권리가 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 강 : 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-12, 확정 2024-03-18

* 권 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-07, 확정 2024-11-01

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-27, 확정 2023-07-12

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-02-21, 확정 2024-02-21

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-30, 확정 2022-12-06

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2020-07-22, 확정 (미기재)

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-10-05, 확정 2023-10-05

* 배 : 보증금 170,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2020-09-02, 확정 2020-07-27

* 백 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-08-25, 확정 2023-08-25

* 양 : 보증금 70,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-09-04, 확정 2025-01-22

* 윤 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-31, 확정 2023-07-02

* 정 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-18, 확정 2022-03-10

* 정 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-06, 확정 2023-09-06

* 허 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-08-31, 확정 2022-09-06

* 홍 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-21, 확정 2022-01-21

* 황 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-05-06

주의: 임차인 중 김형욱 씨의 경우 확정일자 정보가 누락되어 있으나, 대항력 없음으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

모든 등기된 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

명시된 임차인들의 총 보증금 합계는 1,590,000,000원 (15억 9천만원)이나, '대항력 없음'으로 표기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 일대의 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대/빌라 유형으로, 본건과 같은 다중주택의 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 봉천동 일대의 부동산 시장은 꾸준한 거래가 이루어지고 있으며, 신축 빌라의 경우 전용면적 39.75㎡(약 12평)가 5.4억원(54,000천원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 건물 연면적이 390.31㎡ (약 118평)으로, 다중주택으로서 규모가 크고 잠재적 임대 수익성이 높을 것으로 예상됩니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 당곡중학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로 5층 규모이며, 위생 급배수 설비, 승강기, 난방 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육 시설

* 교육 시설: 당곡중학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의 시설: 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 외부 검색을 통해 확인되지 않았으나, 일반적인 주거 지역 수준으로 판단됩니다.)

5.3. 주거 환경 (혐오시설 유무 포함)

본건은 '당곡중학교' 북서측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 전반적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변 지역에 특별히 혐오 시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있습니다. (4층 7㎡ 조립식패널조 단독주택) 이로 인해 이행강제금 부과, 원상회복 의무 등 법적 제재 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 경매 입찰 시 해당 사항을 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 건축물대장과의 차이 (호수, 면적)

건축물대장상의 평면도와 실제 호수 및 구획 경계가 일부 상이할 수 있으며, 특히 일부 층은 평면도상의 구획보다 더 많은 호수로 구분되어 있는 것으로 추정됩니다. 또한, 3층, 4층, 5층의 경우 공부상 면적과 실제 현황 면적이 상이하여 정확한 면적 확인을 위해서는 정밀 측량이 필요할 수 있습니다. 이러한 차이는 향후 건축물 관련 행정 처리나 법적 문제 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.3. 용도 추정 문제

건축물대장상 1층 및 2층은 '사무소' 용도로 등재되어 있으나, 외관 및 주변 이용 상황을 종합할 때 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 용도 변경이나 관련 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 서울 관악구 봉천동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 큰 규모의 다중주택으로 잠재적 임대 수익성이 높음.

* 모든 임차인이 대항력 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호함.

7.2. 약점

* 명확한 위반건축물 존재로 인한 법적 문제 및 추가 비용 발생 가능성.

* 건축물대장과의 면적 및 호수 등기사항 차이로 인한 불확실성.

* 1-2층 용도 추정에 따른 잠재적 행정 문제.

8. 투자 포인트

8.1. 임대 수익 가능성

전체 임차인의 보증금 합계액(15억 9천만원)이 상당한 수준으로, 건물의 합법성 및 관리 상태가 양호하다면 안정적인 월세 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8.2. 시세차익 잠재력

위반건축물 문제 해결 및 건축물대장과의 차이점을 명확히 하여 합법적인 상태로 전환 시, 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건은 다중주택으로, 주변 다세대/빌라 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가 19억 972만 4750원은 건물의 규모와 위치를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 위반건축물, 면적 및 호수 차이 등의 중대한 리스크를 감안해야 합니다.

9.2. 리스크 고려 제안가

상기 제반 리스크를 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 위반건축물 관련 비용, 이행강제금, 원상회복 비용 등을 보수적으로 고려할 때, 약 13억 5천만원 ~ 14억 5천만원 (135,000,000 ~ 145,000,000천원) 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이는 현재 추정되는 임차인들의 보증금 총액과 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 향후 임대 수익 확보 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 리스크를 정확히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.