나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103272 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일초등학교' 남서측 인근에 위치하는 성심빌딩 제
지1층 제비101호외 2개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시
설, 공공시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 '남부터미널역
'이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지1층 제비101호, 제1층 제101호
및 제1층 제102호로서,(사용승인일 : 2003.06.19)
외벽 : 드라이비트 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일붙임 및 기타 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)
본건은 공부상 근린생활시설이나, 현황 공실상태임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

본건 기호(2)
본건은 현황 근린생활시설(상호:커먼띵스)로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

본건 기호(3)
본건은 현황 근린생활시설(상호:국수마을)로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파
트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)
본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축
물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및
내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰시 재확인 하시기 바람.

본건 기호(2),(3)
본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 집합건축물대장상 현황도면,
표준설비, 본건 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하
여 작성하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103272 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 지1층 비101호 외 2개호 (총 3개 호수)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 503,000,000원

* 토지 면적: 50.38㎡ (약 15.24평)

* 건물 면적: 137.43㎡ (약 41.57평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (정확한 명칭은 '남서울농업협동조합'으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (명시된 주의사항 없음. 상세 내용은 권리분석 및 잠재적 리스크 참조)

* 건축물대장상 주용도: 공동주택(다세대주택), 근린생활시설

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일초등학교' 남서측 인근에 위치. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 건물은 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을3, 채권액 223,200,000원). 본 경매 절차로 인해 말소될 권리임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없음. (통상적으로 지상권은 말소되지 않으나, 본건의 경우 별도 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 523,200,000원 (말소기준권리 이후 채권 합계, 경매 신청 채권액 제외)

* 2016-07-15 근저당 (을3): 223,200,000원

* 2024-05-10 근저당 (을4): 75,000,000원

* 2024-05-10 근저당 (을5): 225,000,000원

* 2025-07-08 임의경매 (갑3, 경매 신청 채권자): 437,105,372원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

* 본건 기호 (1) (지1층 비101호): 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 상태임. 임대 관계는 미상이며, 정확한 내부 확인이 제한적이므로 입찰 시 재확인 바람.

* 본건 기호 (2) (1층 101호): 현황 근린생활시설(상호: 커먼띵스)로 이용 중임. 임대 관계는 미상임.

* 본건 기호 (3) (1층 102호): 현황 근린생활시설(상호: 국수마을)로 이용 중임. 임대 관계는 미상임.

* 임차인 관련 주의사항: 기호 (2), (3)은 현재 영업 중인 것으로 파악되나, 임대차 보증금 및 차임이 미상으로 확인됨. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 사전에 임차인과 직접 확인하거나 명도 전략을 수립해야 함. 기호 (1)의 경우 공실 상태이나, 임대 관계 미상으로 내부 확인이 제한적이었으므로, 명도 시 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성에 유의해야 함.

4. 상권분석

* 주변 상권: 서일초등학교 남서측 인근 지역으로, 주거 지역(아파트, 주택)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 소비 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

* 상권 특징: 특정 업종이 밀집된 전문 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 일반 근린 상권의 특성을 보임.

* 잠재 고객: 인근 아파트 단지 및 다세대주택 거주민, 학생 및 교직원 등이 주요 잠재 고객이 될 수 있음.

5. 생활정보

* 교육 시설: 서일초등학교가 남서측 인근에 위치함.

* 교통 시설: 지하철 3호선 남부터미널역이 근거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능 (상세 목록은 제공되지 않음).

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 현황 영업 중이거나 공실 상태인 임차인들과의 명도 절차가 필요하며, 임대차 조건(보증금, 차임)이 미상인 부분이 있어 명도 진행 시 추가적인 시간, 비용, 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 건물 노후도: 2003년 6월 19일 사용 승인된 건물로, 약 23년 경과되었음. 향후 유지보수 및 리모델링 등에 따른 추가 비용 발생 가능성 고려 필요.

* 토지 이용 제한:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.) - 해당 허가구역 지정 기간이 만료되었으므로 현재는 적용되지 않음.

* 채무 관계 복잡성: 다수의 근저당 및 대위변제, 경매 신청 채권 등 채무 관계가 복잡하여 권리 분석에 신중해야 함. (단, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동의 역세권(남부터미널역) 인근에 위치한 근린상가 건물로, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 있어 기본적인 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 건물은 지하 1층 비101호(공실, 임대관계 미상)와 1층 101호(커먼띵스, 임대관계 미상), 1층 102호(국수마을, 임대관계 미상) 총 3개 호수로 구성되어 있으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(말소기준권리 이하)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 비용만 부담하면 되나, 임차인의 임대차 조건이 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 전체 채무 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 시세 대비 저가 낙찰 가능성이 있으나, 명도 및 건물 상태에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 3호선 남부터미널역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어남.

* 안정적인 입지: 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수익 창출 가능성이 있음.

* 잠재적 개발 가치: 서초구 지역 개발 계획에 따른 향후 자산 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 503,000,000원

* 총 채무액 (말소기준권리 이후): 약 523,200,000원 (이하 추가 채권 포함 시 약 737,305,372원)

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 총 채무액, 현 임차 상황(업종, 명도 난이도), 건물 노후도 및 수리 필요 비용, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 총 채무액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 감정가 대비 일정 비율(예: 70~85%) 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 고려사항이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 정도 및 물건의 정확한 현황 평가에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 실사(임차인 면담, 건물 상태 점검, 주변 상권 분석 등)를 반드시 수행하고, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.