나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103339 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 2호선 ""신림역"" 및 신림선 ""신림역"" 및 ""당곡역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일자:2021.03.18.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급수설비, 배수설비, 승강기, 도시가스 및 옥외 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 완경사 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(649-98), 기호2(649-194) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103339 (1)

물건 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 2층 203호

부동산 유형: 다세대주택

감정가: 323,000,000원 (3억 2천 3백만 원)

토지 면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 22.52㎡ (약 6.81평)

건물 면적: 27.72㎡ (약 8.39평)

건물 지분: 27.72㎡ (약 8.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다. "당곡고등학교" 남측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

교통 환경으로는 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 다수의 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 2호선 "신림역" 및 신림선 "신림역", "당곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: 2, original text].

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리인 갑5 압류(강서세무서장, 2023-12-15)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차인으로 조 씨가 있으며, 보증금 320,000,000원(3억 2천만 원)에 대해 전입일자 2021-06-10, 확정일자 2021-05-12로 권리를 가지고 있습니다.

특이사항으로, 본건에는 "대항력있는임차인, 선순위임차권"이 있다고 명시되어 있으나, "임차인 현황"에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인한 것으로 보입니다.

2026년 05월 21일 HUG로부터 제출된 확약서에 따르면, 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다 [cite: original text].

이로 인해 "인수 보증금 합계"는 0원으로 처리되어, 본 경매 물건의 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 추가로 인수할 부담이 없을 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 당곡고등학교가 있고, 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 주거 생활 편의성이 높습니다.

인근 지역은 다세대 및 연립주택이 밀집해 있어 지역 기반의 소규모 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다. 신림역세권의 개발과 더불어 지역 전체의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제2층 제203호이며, 2021년 3월 18일에 사용 승인을 받았습니다.

내부에는 위생설비, 급수/배수설비, 승강기, 도시가스 시설 등이 구비되어 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

건축물대장 상 주용도는 공동주택(다세대주택)이며, 해당 호실 역시 공동주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 고려사항은 임차인과의 관계입니다. HUG의 확약서를 통해 대항력을 포기하고 잔여 보증금 청구권을 포기하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 그러나, HUG의 확약서 내용이 법적으로 완벽하게 효력을 발휘하는지에 대한 최종적인 법률 검토는 필요할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 기재된 점도 유의해야 합니다 [cite: original text].

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 비교적 신축 연식의 다세대주택으로, 접근성이 좋은 입지에 위치하고 있습니다. HUG의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 및 잔여 보증금 포기에 대한 법적 효력을 재확인하는 절차가 필요할 수 있습니다. 이러한 부분을 명확히 한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 서울시 관악구 역세권 인근 위치

* HUG 보증으로 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 주변 개발 사업으로 인한 향후 가치 상승 기대 (인근 가로주택정비사업 진행 등)

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 323,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 분석해보면,

* 2021년식, 8.1평 다세대주택이 2026년 7월 1일 28,300,000원에 거래되었습니다 (평당 약 349만원) [cite: original JSON].

* 2022년식, 12평 다세대주택이 2026년 7월 3일 54,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 450만원) [cite: original JSON]. (참고: 해당 거래 금액은 '54,000'으로 기재되어 있으나, 다른 사례와 비교 시 54,000만원, 즉 5.4억원으로 해석하는 것이 합리적입니다.)

* 본건의 감정가는 8.39평에 대해 323,000,000원으로, 평당 약 385만원 수준입니다.

최근 실거래가와 감정가, 물건의 연식 및 상태를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

HUG의 인수 조건 변경으로 인해 인수 보증금이 0원임을 감안하면, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 다르겠지만, 감정가인 323,000,000원(3억 2천 3백만 원)을 중심으로 보수적으로는 100%~110% 수준인 323,000,000원에서 355,300,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황조사서 및 현장 조사를 통해 권리관계, 점유 관계, 임차인의 실제 현황 등을 면밀히 재확인한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.