나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103376 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-243 우림아트빌 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재 및 스톤코트 등,
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

공동주택(침실2, 거실1, 화장실1)(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m 내외 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103376 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-243 우림아트빌 에이동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 21.14㎡ (약 6.39평)

* 건물면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준임.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 교통 상황은 보통임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서초세무서장의 압류 (2023-07-03 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 압류 (서초세무서장)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023-09-08 접수)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-07-10 접수)

* 주택임차권 (이관용, 2023-10-13 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (특별매각조건으로 모든 권리 소멸)

* 인수 가능한 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이관용)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 2021-08-20

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각되므로, 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 신림동 지역은 서울 서남부의 주거 중심지로, 유동인구 및 상주인구가 풍부한 편입니다.

* 인근에 학교 및 주택가가 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 남강고등학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축년도가 1991년으로 비교적 노후화된 건물입니다. 건물 내부 상태 및 유지보수 필요 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 행위 제한 가능성이 존재합니다. (최초 제한 공고일로부터 2년, 현재 제한 기간 만료 여부 확인 필요)

* 감정평가액 대비 인근 유사 물건의 실거래가 비교 시 가격 괴리가 있을 수 있어, 입찰 전 신중한 시세 조사가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 교육시설이 인접해 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

* 다만, 건물의 노후화와 일부 토지이용계획상의 제한 사항, 그리고 감정가와 실거래가 시세 간의 괴리 가능성을 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 부재 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 임차 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

* 신림동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 채권자의 강제 경매 신청으로 진행되는 물건이므로, 경매 절차를 통한 소유권 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 268,000,000원

* 현 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2015년식 36.33㎡ 물건이 180,000,000원(약 495만원/㎡), 2003년식 49.63㎡ 물건이 230,000,000원(약 463만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건(25.40㎡, 1991년식)의 전용면적 기준 시세는 1㎡당 약 460만원~500만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 본건 면적(25.40㎡)에 적용 시, 약 116,840,000원 ~ 127,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 이는 본건의 감정가(268,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 건축년도(1991년)가 오래되었음을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 권리 인수 사항이 없어 입찰가는 순수하게 건물 가치 및 향후 활용 가능성을 기준으로 산정합니다.

* 제반 사항 및 시세 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근을 바탕으로 본건의 예상 입찰가를 240,000,000원 으로 제안합니다.

* 이는 감정가의 약 89.5% 수준이며, 향후 시장 상황 및 철저한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보

* 본건 소재지 인근에 대한 혐오시설 정보 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 남강고등학교와 인접해 있으며, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주거 및 교육 환경이 양호한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.