나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103302 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-191 한성파크빌리지 107동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡고등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""한성파크빌
리지"" 제107동 제4층 제402호로서, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 신림선 당곡
역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제4층 제402호로서,
외 벽 : 조적조 치장벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 다소 완경사인 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103302 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-191 한성파크빌리지 107동 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 33.35㎡ (약 10.09평)

* 건물면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

* 412,000,000원

1.4. 건물 정보

* 건물명: 한성파크빌리지

* 동/호수: 107동 402호

* 층: 4층

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 당곡고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통

* 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 또한, 지하철 신림선 당곡역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있습니다.

* 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 국민건강보험공단 압류 (2023-12-08)

3.2. 말소되는 권리

* 주택임차권 (김영식, 보증금 400,000,000원)

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

* 압류 (국민건강보험공단, 관악구, 부천시)

3.3. 인수되는 권리

* 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 특히, 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금 또는 대항력 있는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김영식)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-15

* 확정일자: 2022-04-13

* 주의사항:

본 임차인은 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인은 임차인에 대한 별도의 보증금 반환 의무가 없습니다. (cite: 물건명세서 참고사항)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권

* 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설

* 지도 검색 결과, 해당 주소지 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 일반적인 주거지역으로서 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 교육시설

* 본 건 남동측 인근에 당곡고등학교가 위치하고 있습니다.

* 주변에 다수의 초등학교 및 중학교가 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 문제: 임차인이 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기하였으나, 관련 확약서의 법적 효력 및 서류의 진위 여부에 대한 최종적인 검토는 필요합니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본 건 낙찰에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용에 따라 추가적인 조건이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 도시형생활주택: 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 일반 아파트에 비해 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 신림선 당곡역 이용이 용이한 역세권 입지를 자랑합니다. 주변 주거 환경이 안정적이며, 비교적 최근인 2018년에 건축되어 건물 노후도가 높지 않습니다.

가장 주목할 점은 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권 및 대항력을 모두 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 인수할 법적 부담이 없다는 것입니다. 이로 인해 권리관계가 매우 명확하여 명도 및 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 소지가 최소화됩니다.

감정가는 412,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 적극적인 권리 분석 및 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인과의 법적 분쟁 소지가 없어 안전하게 낙찰받아 명도 및 소유권 이전이 가능합니다.

* 역세권 입지: 신림선 당곡역을 통한 서울 시내 접근성이 우수하여, 1인 가구 및 신혼부부를 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 및 주변 최근 실거래가를 종합적으로 분석했을 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 편리한 교통과 주거 환경을 바탕으로 실거주 만족도가 높으며, 향후 시세 상승 또한 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 412,000,000원

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 종합해보면, 2016년식 26.98㎡(약 8.16평) 물건이 283,000,000원 (약 3,468만원/평), 1992년식 61.29㎡(약 18.54평) 물건이 300,000,000원 (약 1,618만원/평), 2022년식 39.75㎡(약 12.03평) 물건이 540,000,000원 (약 4,489만원/평)에 거래되었습니다. 본 건은 2018년식 54.00㎡(약 16.34평)임을 감안할 때, 건축 연식과 면적을 고려한 시세는 약 3,500만원/평 ~ 4,500만원/평 수준으로 추정됩니다. 이를 평면적으로 환산하면 약 5억 7천만원 ~ 7억 4천만원까지도 시세가 형성될 수 있습니다.

* 권리 분석:

본 건은 임차인이 보증금 반환 청구권 및 대항력을 포기하였으므로, 매수인이 인수해야 할 금액은 0원입니다. 이는 입찰가를 산정하는 데 있어 매우 긍정적인 요소입니다.

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

상기 감정가, 최근 실거래가, 그리고 명확한 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 합리적인 입찰가는 감정가(412,000,000원)를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 특히, 2018년식 건물의 면적과 신림선 역세권이라는 입지적 장점을 감안하면, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰이 필요합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 460,000,000원 으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 111.6% 수준이며, 최근 실거래가 중 중간 수준의 가격대를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.