나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103372 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 3층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동
유형의 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3층 401호로서.

외벽: 석재 타일 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3,욕실,거실/주방,발코니)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 등고평탄한 정방형의 토지로, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(서울시동작교육지원청 제2012-4호(2012.4.18)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기타 사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 한정대의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.05.21.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원 2025타경103372 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 신림동 98-249번지, 팔로스22 건물 1동 3층 401호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 329,000,000원입니다.

토지 면적은 22.25㎡ (약 6.73평)이며, 건물 면적은 29.75㎡ (약 9.00평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건물명은 팔로스22이며, 사용승인일은 2020년 11월 02일입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 경사지붕이며, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

전용면적은 29.75㎡입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동유형의 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

지하철 2호선 신림역을 도보로 이용 가능한 거리(약 10~15분)에 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 건축 관련 법규상 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 14일 접수된 영등포세무서장의 압류(갑5)이며, 강제경매(갑6) 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리로는 을1구의 주택임차권(한정대, 보증금 330,000,000원)이 있습니다.

다만, 해당 임차인은 대항력이 없으며(전입일 2022.03.18, 확정일 2022.02.17), 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.21.자)를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

집합건물 등기부요약상 소유권 이전(갑4) 및 신탁등기 말소(갑3) 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 330,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내 위치한 다세대주택으로, 인근에 동일 유형의 주택과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

신림역 주변의 발달된 상권을 공유하며, 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

최근 인근 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 2020년식 건축 연도를 고려할 때 비슷한 시기에 건축되었거나 비교적 신축인 다세대주택의 거래가가 32,000만원 이상으로 형성되어 있습니다. (예: 2015년식, 29.56㎡, 32,000만원 거래 사례)

감정가 329,000,000원은 이러한 최근 시세 및 물건의 건축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 신성초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 관악중학교, 신림고등학교 등도 근거리에 있습니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 신림역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 신림역을 중심으로 대형 병원(신림봉천서울신학병원 등), 쇼핑몰, 백화점(예정), 재래시장, 각종 금융기관, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경: 전반적으로 주거 밀집 지역으로, 조용한 편이나 신림역 상업 지구와 가까워 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 환경: 특별히 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: HUG가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 이는 HUG의 의사표시이며 법적인 효력 발생 여부는 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 그러나 대항력 없는 임차권의 소멸 예정이므로 매수인에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 명도: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 명도는 비교적 용이할 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서의 변수는 존재할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 향후 금리 변동, 정부 정책 등에 따른 부동산 시장의 가격 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 대항력 없는 임차인의 보증금 포기 확약으로 인해 매수인의 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

안정적인 주거 입지 조건을 갖추고 있으며, 신림역을 중심으로 한 우수한 생활 인프라 접근성 또한 높게 평가됩니다.

감정가 및 최근 유사 부동산 거래 사례를 비교 분석했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

다만, 경매 절차의 특성상 잔금 납부 및 명도 과정에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리: 대항력 없는 임차인의 보증금 전액 포기 확약으로 매수인의 부담이 없습니다.

* 신축급 물건: 2020년식으로 비교적 최신 건축 연도에 따른 주거 만족도 및 향후 가치 상승 기대.

* 우수한 생활 편의성: 지하철 2호선 신림역 역세권에 준하는 입지, 풍부한 생활 편의시설 및 교육 환경.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 물건으로, 감정가 329,000,000원을 기준으로 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

인근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례(29.56㎡, 32,000만원) 및 본건의 신축 연도(2020년식)를 감안할 때, 감정가를 상회하는 입찰 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

단, 과도한 경쟁으로 인한 시세 이상 입찰은 지양해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 335,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.