나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103384 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울미성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 제401호로서,
(2019.11.18. 사용승인)

외벽 : 석재 및 치장벽돌 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 동측으로 폭 약 6미터 내외, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하며, 북측 도로를 통해 본건까지 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 최영민의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.05.12.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103384 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 4층 401호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2019년 11월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층

토지면적: 19.21㎡ (약 5.81평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

감정가: 298,000,000원 (29,800만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울미성초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 북측 약 4미터, 동측 약 6미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 2023년 9월 18일자 가압류 (등기부상 갑5)

권리분석 결과: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (최 의 임차보증금반환 채권 양수인)

보증금: 290,000,000원 (29,000만원)

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 25일

확정일자: 2022년 3월 2일

대항력: 없음

비고: HUG가 신청 채권자로서, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026년 5월 12일자).

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

서울미성초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설의 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

편의시설: 서울미성초등학교를 비롯한 교육시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

내부 확인: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 설비 작동 여부 및 인테리어 상태 확인이 불가능했습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 점유자의 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 잠재적인 하자나 수리 필요 사항을 파악하기 어렵습니다.

토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속하여 향후 건축 행위나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 다세대주택으로 비교적 신축에 해당합니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

특히, 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 잔존 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자는 임차인 관련 추가적인 금전적 부담이 전혀 없습니다.

단, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했던 점은 추후 확인이 필요하며, 이는 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

입지 및 주변 환경은 일반적인 주거지로서 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2019년 사용승인)로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안전한 권리분석: 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 권리 취득이 가능합니다.

무잉여 위험 최소화: 임차인의 잔존 보증금 포기 확약으로 인해 추가 인수 비용 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

향후 시세 상승 잠재력: 신림동 지역의 개발 및 교통 개선 계획에 따른 수혜 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 29.90㎡ (약 9.05평)이며, 2019년 11월 18일 사용 승인된 다세대주택입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 2026년 7월 6일 동일 지역 내 2015년에 건축된 29.56㎡ 다세대주택(드림하우스)이 32,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,082만 5천원에 해당합니다.

본 건의 감정가는 29,800만원으로, ㎡당 약 99만 7천원에 해당하여 최근 실거래가 대비 약 8% 낮은 수준입니다.

건축 연도(2019년)가 비교적 신축임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

권리상 인수 부담이 전혀 없고, 물건 자체의 상태도 양호할 것으로 예상되므로, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

최근 실거래가 수준과 감정가, 그리고 무잉여 리스크가 없는 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 31,000만원으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.