나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103375 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 964-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""보라매주민센터"" 동측 약 300미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 남동측 및 남서측 약 600m 지점에 전철역(신림역, 봉천역 : 지하철 2호선, 신림선)이 소재하는 등 제반적인 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(단독주택 및 제2종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며 이 도로를 통하여 남서측으로 차량이 운행하는 ""봉천로""와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건으로서
외벽 : 인조석 붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등
창호 : 알루미늄샷시 이중 창호 등

이용상태

건부지(단독주택 및 제2종근린생활시설(현황""주택"")로 이용 중임.
별첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스공급에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 옥탑1층에 제시외건물(기호㉠)이 소재하는 바, 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.(후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조)

공부와의 차이

본건 1층 중 일부(62.21㎡)는 공부상 용도는 ""제2종근린생활시설(사무소)"" 이나, 현황 "" 주택""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103375 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고창군수산업협동조합

1.2. 물건현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 964-2

* 토지면적: 173.90㎡ (약 52.61평)

* 건물면적: 396.16㎡ (약 119.86평) (제시외 건물 5.76㎡ 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 용도: 다가구주택 (1층 일부는 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중)

* 감정가: 2,606,028,600원

1.3. 건축물 현황

* 주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 지상 층수: 4층

* 건축일자: 건축허가 2022.04.15, 사용승인 2024.05.31

* 주요 용도: 단독주택 (건축물대장 상)

* 승강기: 1대

* 특이사항: 옥탑 1층에 제시외 건물이 소재함. 1층 일부(62.21㎡)는 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "보라매주민센터" 동측 약 300미터 지점에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 및 남서측 약 600m 지점에 지하철 2호선 및 신림선 신림역, 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 본건 토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 남서측으로 차량이 운행하는 "봉천로"와 연계됩니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 우리치대부주식회사의 근저당권입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 21일 접수된 우리치대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부 및 임차인 현황상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매, 주택임차권 등)가 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024.08.30, 확정 2024.07.30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024.08.13, 확정 2024.08.13, 대항력 없음.

* 민 : 보증금 120,000,000원, 차임 70,000원, 전입 2024.08.02, 확정 2024.07.04, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024.08.30, 확정 2024.07.26, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024.08.20, 확정 2024.07.26, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2024.08.20, 확정 2024.08.20, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 20,000원, 전입 2024.09.12, 확정 2024.08.16, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024.09.12, 확정 2024.08.16, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024.07.22, 확정 2024.07.22, 대항력 없음.

* 여 : 보증금 130,000,000원, 차임 20,000원, 전입 2024.08.22, 확정 2024.08.06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024.08.30, 확정 2024.08.09, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 160,000,000원, 차임 20,000원, 전입 2024.07.19, 확정 2024.06.21, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 140,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024.11.13, 확정 2024.09.12, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024.09.19, 확정 2024.08.08, 대항력 없음.

* 호 : 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024.08.30, 확정 2024.07.15, 대항력 없음.

3.4. 특이사항

* 모든 임차인은 대항력이 없어, 매각으로 인해 보증금이 소멸됩니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 물건명세서 작성일은 2026년 9월 3일입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 일반 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 다가구주택이 밀집해 있어 주거 단지로서의 성격이 강합니다.

* 보라매 주민센터 및 대규모 공원인 보라매 공원과 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

4.2. 상업 시설 및 편의 시설

* 본 물건지 바로 인근에는 소규모 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 약 600m 거리에 위치한 지하철 2호선 신림역 및 봉천역 주변으로는 대형 상업 시설, 은행, 병원, 관공서 등 다양한 편의 및 상업 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 인근 대학가(서울대학교, 숭실대학교 등)와 인접하여 젊은층 유입이 많으며, 이에 따른 다양한 소비 상권이 발달해 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

* 본 물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 봉현초등학교, 봉림중학교, 영락고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 의료 및 복지 시설

* 보라매 병원 등 종합병원이 차량 접근 가능한 거리에 위치해 있어 양질의 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 보라매 주민센터 등 공공 복지 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

* 대규모 휴식 공간인 보라매 공원이 인접해 있어 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기에 매우 좋습니다.

5.4. 기타

* 본 물건이 위치한 지역은 주로 주택가로 이루어져 있어 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

* 건물 1층 일부(62.21㎡)가 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 시 추가 비용 발생 또는 건축법 위반 소지로 이어질 수 있으므로, 명확한 확인 및 검토가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

* 본건 옥탑 1층에 제시외 건물이 소재합니다. 이 부분은 경매 절차 및 명도 시 별도의 확인 및 처리가 필요하며, 인수 시 명도 저항의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 과밀억제권역

* 본 물건은 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있어, 향후 토지 취득 및 건축 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권 및 공세권에 위치한 다가구주택으로서, 우수한 입지 조건과 함께 투자 가치가 있는 매물입니다.

* 권리 관계가 매우 깨끗하여, 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기부상 권리 및 임차권이 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 1층의 공부상 용도 불일치 및 옥탑 제시외 건물 등 일부 확인 및 해결이 필요한 사항이 있으나, 이는 전문가의 면밀한 검토를 통해 충분히 관리 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

* 보라매 공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 지하철 2호선 및 신림선의 더블 역세권에 위치하여 도심 접근성이 매우 우수합니다.

8.2. 권리관계 무하자

* 말소되는 권리 외에 낙찰자가 인수할 권리가 없어, 권리 분석상 안전한 물건입니다.

8.3. 개발 및 투자 잠재력

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 또는 재건축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.4. 시장 경쟁력

* 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어, 명도 후 신속한 재활용 또는 재임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

* 본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가액을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가, 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 추가 조언

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰 사례, 건물 상태, 수익률 분석 등 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자에 대한 최종 결정은 개별적인 판단과 추가적인 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.