나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4492 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상효동 1116-1 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4492 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상효동 1116-1 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경4492 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 516로 574-23 | 감정가: 5,231,454,400원 | 최저가: 2,563,413,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경4492 (1) 근린생활시설)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 제주지방법원 2024타경4492 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 상효동 1116-1 외 필지입니다. 본 물건은 근린생활시설 용도의 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

감정가는 5,231,454,400원이며, 토지면적은 13,448.00㎡ (약 4,068.56평), 건물면적은 257.76㎡ (약 77.97평)입니다. 특히 건물 제시외 면적(부합물 및 종물)이 1,076.70㎡ (약 325.70평)으로 상당히 크다는 점을 유의해야 합니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 상효동 1116-1 외 (제주지방법원 2024타경4492 (1))

용도: 근린생활시설

감정가: 5,231,454,400원

토지면적: 13,448.00㎡ (약 4,068.56평)

건물면적: 257.76㎡ (약 77.97평)

제시외면적(건물): 1,076.70㎡ (약 325.70평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자: 강OOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 산OOOOOO

1.3. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 서귀포시 상효동 소재 "서귀포산업과학고" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 농경지대인 비교적 외곽 지역입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지방도가 소재하고 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태: 일련번호 1, 2 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 현재 일단의 상업용 건부지(식당 및 카페 부지)로 이용 중입니다. 일련번호 4, 5 토지는 휴경 상태이며 1, 2 토지의 부속토지(잡종지)로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 주요 토지(일련번호 1, 2)는 북서측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 부속토지(일련번호 4, 5)는 지적도상 맹지이나 인접 토지(1, 2)를 경유하여 출입이 가능합니다.

1.4. 권리 분석

경매구분: 부동산임의경매로 채권자 산OOOOOO의 신청에 의한 경매입니다.

매각대상: 토지와 건물 모두 일괄매각 대상입니다.

주의사항: 일괄매각 시 제시외 건물(목록 1-1 내지 1-10)이 포함되어 있으므로, 이는 매각 대상에 포함되나 법정지상권 성립 여부, 철거 명령 가능성 등은 확인이 필요합니다. 다만, 감정평가에 포함되어 있으므로 매각에는 문제가 없을 것으로 보이나, 매수 후 소유권 확보 및 관리에 대한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권 분석 및 이용 현황

용도: 제2종 근린생활시설 (식당 및 카페) 및 소매점, 화장실, 샤워장, 일부 직원숙소 등으로 이용 중입니다.

상권분석: "서귀포산업과학고" 인근 농경지대에 위치하여 주거 밀집 지역의 상권과는 거리가 있습니다. 주로 차량을 이용한 방문객(드라이브 코스, 관광객)이나 인근 학교 관련 수요를 대상으로 하는 대형 식당 또는 카페 형태로 운영되었을 가능성이 높습니다. 넓은 토지 면적(약 4천 평)과 건물의 규모로 미루어 볼 때, 대규모 시설 운영에 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 (농취증): 목록 4, 5 토지(공부상 과수원 및 전)는 농지에 해당하여 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다. 현재 현황은 잡종지/부속토지이나, 공부상 지목을 기준으로 판단되므로 낙찰자는 농업경영계획서 제출 등 농지취득 요건을 갖추어야 합니다.

공법상 제한: 대부분의 토지(일련번호 1, 2, 4, 5)가 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한 또는 일부제한), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역, 제주도한란자생지)에 해당합니다. 상대보전지역(일련번호 5) 및 건축계획심의대상구역에도 저촉되어 개발 및 건축 행위에 대한 제한이 매우 까다롭고 복잡합니다.

제시외 건물: 제시외 건물이 포함되어 있으나, 그 면적이 주 건물 면적의 약 4배(약 1,076.70㎡)에 달합니다. 해당 제시외 건물들의 현황 및 건축법상 위반 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

공부와의 차이: 토지(목록 4, 5)의 지목과 현황(과수원/전 -> 잡종지/부속토지) 및 건물(목록 3 지붕, 목록 3-2 용도)의 구조와 이용 현황이 공부와 상이하므로, 매수 후 원상복구 또는 양성화 가능성 및 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시에 위치한 대규모 근린생활시설 및 토지(약 4천 평) 일괄매각 건으로, 기존에 식당 및 카페 등으로 운영된 시설을 인수하여 활용하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 매각 가격에 비해 공법상 제한(역사문화환경보존지역, 상대보전지역, 가축제한구역 등)이 매우 많아 향후 증축이나 용도변경 등 개발 행위의 자유도가 극히 낮다는 점을 가장 큰 리스크로 인식해야 합니다. 특히 목록 4, 5 토지에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선적으로 확인해야만 투자가 가능합니다.

1.8. 투자 포인트

대형 부지 확보: 제주도에서 희소성 있는 4천 평 규모의 대형 토지 및 상업시설을 비교적 저렴하게 확보할 기회입니다.

기존 상업시설 활용: 이미 근린생활시설(식당, 카페)로 이용 중이므로, 대규모 시설을 인수하여 즉시 운영이 가능합니다.

토지 가치 상승 잠재력: 복잡한 공법상 제한으로 인해 현재 개발 가치는 낮으나, 제주 지역의 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계