나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4492 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상효동 1116-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상효동 소재 "서귀포산업과학고" 동측 인근에 위치하며 주위는 대부분 농경지대입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호1,2) 일단의 토지로 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 일단의 상업용 건부지로 이용중입니다.
일련번호4,5) 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 휴경상태이고 일련번호 1,2)의 부속
토지(잡종지)로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호1,2) 일단의 토지로 북서측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
일련번호4,5) 지적도상 맹지이나, 인접지(일련번호1,2)을 경유하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

일련번호2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주도한란자생지)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)
(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

일련번호4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주도한란자생지)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 상대보전지역(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

- 본건 일련번호(4,5)는 공부상 지목이 각각 과수원 및 전이나, 현황 일련번호(1,2)의 부속토지
(잡종지)로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(4,5)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지에 해당하는 것으로 판단되나 자세한 사항은 해당관청에 재확인을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 시멘트벽돌조 아스팔트슁글지붕 단층 구조로서,
외벽: 드라이비트 마감
내벽: 몰탈위페인팅 마감
바닥: 데코타일 등
창호: 새시창.

일련번호(3-1) 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 구조로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감
내벽: 벽지 마감
바닥: 모노륨 등
창호: 새시창.

일련번호(3-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 구조로서,
외벽: 목재루바 마감
내벽: 타일붙임 마감
바닥: 타일붙임 등
창호: 새시창.

이용상태

일련번호(3) 제2종근린생활시설(식당 및 카페),
일련번호(3-1) 소매점(식당 및 카페),
일련번호(3-2) 화장실 및 샤워장, 일부 직원숙소로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(3)은 공부상 슬레이트지붕이나 현황 아스팔트지붕이며, 일련번호(3-2)는 공부상 용도가 화장실이나 현황은 "화장실, 샤워실, 일부 직원숙소"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 1-1 내지 1-10) 포함.
목록4,5. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경4492 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 5,231,454,400원

1.2. 주요 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 상효동 1116-1

토지면적: 13,448.00㎡ (약 4,067.8평)

건물면적: 257.76㎡ (약 77.9평)

건물 제시외면적: 434.20㎡ (일괄 매각 포함)

용도: 제2종근린생활시설 (식당 및 카페), 소매점, 화장실, 샤워장, 직원숙소 등으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상효동 소재 "서귀포산업과학고" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 대부분 농경지대로 이루어져 있으며, 일부 관광 시설 및 주거 시설과 혼재되어 있습니다.

본건 토지는 상업용 건부지로 이용 중이거나 휴경 상태의 잡종지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 지방도 소재로 인해 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지(일련번호 1,2)는 북서측으로 폭 약 5m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지(일련번호 4,5)는 지적도상 맹지이나, 인접지(일련번호 1,2)를 경유하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(을30)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2021년 12월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(을19)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부에는 소유권 이전, 근저당, 지상권 설정, 가처분, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있습니다.

등기부상 2022년 11월 22일 전진헌 명의의 소유권 일부(3분의1) 가처분이 등기되어 있으나, 임의경매 개시 결정일(2024-04-23)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

현재 총 11명의 임차인이 확인됩니다.

대항력 있는 임차인:

* 사우스포레스트(권오현)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2021-10-27

* 확정일자: 2023-06-21

* 배당신고일자: 2024-07-16

* 비고: 대항력 있음. 배당 신고하였으므로 보증금 인수 여지는 없습니다.

* 장동운

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-02-11

* 비고: 대항력 있음. 보증금은 없으나, 계약 조건에 따라 명도 협의가 필요합니다.

* 전진헌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2014-04-17

* 비고: 대항력 있음. 보증금은 없으나, 계약 조건에 따라 명도 협의가 필요합니다.

대항력 없는 임차인:

* 주(강정숙): 보증금 0원, 차임 0원

* 권효정: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원

* 권효정: 보증금 50,000,000원, 차임 0원

* 캠파제: 보증금 0원, 차임 0원

* 우영복: 보증금 0원, 차임 300,000원

* 한상국: 보증금 50,000,000원, 차임 7,000,000원

* 한아름: 보증금 30,000,000원, 차임 0원

대항력 없는 임차인의 경우, 보증금은 매각으로 인해 소멸되므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 권리 인수 여부

본건 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되어 있지 않습니다.

다만, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 주의해야 합니다. 이는 매수인이 추가로 인수해야 할 권리가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 상효동은 제주의 아름다운 자연경관과 인접해 있으며, 주요 관광지와 접근성이 좋습니다.

주변 지역은 농경지가 많으나, 관광객을 대상으로 하는 식당, 카페, 펜션 등 상업 시설이 산재해 있습니다.

제주도의 전반적인 관광 산업 활성화 추세에 따라, 지역 상권 또한 관광 수요에 기반한 발전을 기대할 수 있습니다.

특히, 인근에 서귀포산업과학고가 위치하여 배후 수요도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 서귀포산업과학고등학교 등 교육 시설이 있습니다.

자연휴양림, 식물원 등 관광 및 휴양 시설이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

편의시설 및 주요 병원 등은 차량으로 이동 가능한 서귀포시 중심지에 위치할 것으로 예상됩니다.

현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한 및 전부 제한), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역, 제주도한란자생지), 건축계획심의대상구역, 상대보전지역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

이러한 지역 제한은 향후 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

목록 4, 5번 토지는 농지에 해당하여 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

6.2. 이용상 제한

토지(일련번호 4,5)는 지적도상 맹지이나, 인접지(일련번호 1,2)를 경유하여 출입이 가능합니다.

다수의 지역 제한으로 인해 토지의 활용 범위가 제한될 수 있습니다.

6.3. 건축물 관련 문제

본건 건물은 위반건축물로 분류되어 있습니다.

건물(3)은 공부상 지붕 재질이 슬레이트이나 현황은 아스팔트슁글 지붕으로 공부와 상이하며, 부속 건물(3-2)은 공부상 화장실이나 현황은 화장실, 샤워장, 직원 숙소 등으로 이용 중입니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 건축물대장 정정 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

본건 토지 및 건물 지상에는 매각에서 제외되는 캠핑 관련 시설물(카라반 숙소, 바베큐장, 주방, 사무실 등) 및 다수의 제시외 건물(주택, 데크 시설 등)이 소재합니다.

특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 매수인이 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 명도 및 이용에 큰 걸림돌이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시에 위치한 광대한 토지와 근린생활시설 등을 포함하는 일괄 매각 물건입니다.

넓은 토지 면적과 제주도의 관광지라는 입지 조건은 매력적인 투자 요소입니다.

그러나 복잡한 권리 관계, 위반건축물, 다수의 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명, 여러 지역 제한 등 잠재적 리스크 요인이 상당히 많습니다.

특히, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물은 매수 후 상당한 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사를 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

또한, 농지취득자격증명 제출 요건을 충족해야 하는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 서귀포시라는 관광 입지에 위치한 넓은 토지

* 근린생활시설 및 부대시설로 활용 가능한 건물

* 향후 개발 가능성에 따른 시세 차익 기대 (단, 지역 제한 고려 필요)

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

감정가: 5,231,454,400원.

본 물건은 권리 관계가 복잡하고, 위반건축물, 법정지상권 불확인 등 명도 및 이용에 관한 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 법정지상권 및 권리관계 재확인, 명도 예상 비용, 건축물 관련 보수 및 철거 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상되는 리스크를 충분히 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.