나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3932 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 6060-3 공장 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3932 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 6060-3 공장 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경3932 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 아란서길 91 | 감정가: 4,821,527,100원 | 최저가: 2,362,548,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서: 제주특별자치도 제주시 아라일동 공장 일괄매각 건

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경3932 (1)이며, 매각대상은 제주특별자치도 제주시 아라일동 6060-3 소재의 공장 용도 부동산입니다.

감정가는 4,821,527,100원이며, 매각방식은 토지/건물 일괄매각인 부동산 임의경매 건입니다.

소유자는 전OO, 채무자는 강OO, 채권자는 제OOOOO으로 파악됩니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 1,714.20㎡ (약 518.53평)이며, 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물면적은 561.04㎡ (약 169.73평)이며, 건물 제시외 면적은 817.30㎡ (약 247.24평)이 추가되어 총 건물면적은 1,378.34㎡ (약 417.09평)입니다.

공부상 면적과 제시외 면적이 합산된 대규모 물건임을 인지해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 제주대학교병원 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

주요 편의시설 및 주거시설과의 접근성이 양호한 입지입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 조건은 기호(3)은 동측 폭 약 8m 아스팔트 도로에, 기호(4)는 동측 및 북동측 폭 약 8m 아스팔트 도로에, 기호(5)는 남서측 폭 약 5-6m 아스팔트 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 이동에 큰 무리가 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(3, 4, 5) 모두 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당됩니다.

제2종일반주거지역은 비교적 높은 밀도의 주거 개발이 가능한 용도지역이므로, 공장 용도 외 다른 용도로의 개발 잠재력이 높습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역) 및 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 주의 사항

3.1. 매각 조건 및 특이사항

본건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

가장 중요한 주의사항은 제시외 건물 및 물건(1-1 내지 1-8, 2-1 내지 2-5)이 매각에 포함된다는 점입니다. 제시외 건물의 면적이 공부상 건물면적보다 크므로, 반드시 현장 확인을 통해 가치 및 관리 상태를 파악해야 합니다.

또한, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 따른 다수의 기계기구(총 10개 목록)가 일괄 포함되어 매각되므로, 이는 매수인이 공장 운영 시설 전체를 인수하는 조건입니다. 기계기구의 현 상태 및 목록 일치 여부 확인이 필수입니다.

3.2. 공부와의 차이 및 임대 관계

기호(1) 건물은 공부상 지붕이 스레트지붕이나, 현황은 슬래브지붕으로 구조 변경이 있습니다. 이는 현황과의 일치 여부를 재차 확인해야 할 사항입니다.

임대 관계는 미상인 상태이므로, 입찰 참여자는 사전에 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 제주대학교병원 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

현재는 식품제조 공장으로 이용 중이며, 주거지역 내 위치한 공장이므로 소음, 냄새 등 환경적인 제약이 따를 수 있으나, 제2종일반주거지역이라는 용도지역 특성상 향후 주거 또는 근린생활시설로의 용도 전환 시 상업적 가치가 상승할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

본건은 제주대학교병원 북서측 근거리에 위치하여 병원 이용이 편리하며, 부근에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의성은 확보된 지역입니다.

주변 환경 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 확인된 대규모의 특정 혐오시설은 없으며, 주거지와 상업시설이 혼재된 일반적인 환경으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 물건의 관리 및 명도 리스크

제시외 건물 및 공장저당법상 기계기구가 포함되어 있어, 이들에 대한 인수, 철거 또는 명도에 대한 리스크와 비용을 고려해야 합니다. 특히 기계기구는 현장 가치 평가와 운용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 용도지역 제한 리스크

현재 공장으로 이용 중이나, 용도지역이 제2종일반주거지역이므로, 향후 공장 재가동 시 환경 규제 및 지역 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 공장 외 용도로 개발 시 건축 심의 및 지구단위계획 관련 규정을 철저히 준수해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주대학교병원 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 대규모 공장 부동산으로, 단순 공장 운영뿐만 아니라 향후 개발 잠재력이 높은 토지입니다. 감정가에는 건물, 제시외 건물, 그리고 상당량의 공장 기계기구 가치가 포함되어 있어 일괄적인 시설 인수가 가능합니다. 매수인은 제시외 물건 포함 및 임대차 관계 미상 등의 주의사항에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주대학교병원 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설과의 접근성이 양호합니다.

개발 잠재력: 제2종일반주거지역은 향후 주거 및 근린생활시설로의 용도 변경 및 개발 가능성이 높아, 미래 투자가치가 높습니다.

공장 일괄 인수: 공장저당법상의 기계기구까지 일괄 매각되어, 식품제조 공장 등 기존 용도대로의 즉각적인 운영을 고려하는 투자자에게는 유리합니다.

대지 면적: 1,714.20㎡ (약 518.53평)의 대규모 토지 면적을 확보하고 있습니다.

법원 정보

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