나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8401 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 648 1호 창고시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8401 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 648 1호 창고시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경8401 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 648 1호 | 감정가: 1,934,846,350원 | 최저가: 464,556,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 보고서

1.1. 제주 서부 한경면 대규모 토지 및 창고시설 일괄매각 분석 보고서

사건번호: 제주지방법원 2024타경8401 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 648 1호 (외 다수 필지)

용도: 창고시설 (주용도) 및 전, 잡종지, 임야 (토지)

감정가: 1,934,846,350원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 평OOOOOO

토지 총면적: 11,920.00㎡ (약 3,605.80평)

건물 총면적: 177.24㎡ (약 53.61평) + 제시외 7.56㎡ (약 2.29평) = 184.80㎡ (약 55.90평)

1.2. 물건 상세 분석 및 컨설팅 의견

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 소재 '한원리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전답 등 농경지와 임야가 혼재하는 농촌 지역입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 부정형 평지로서 전(농지), 잡종지, 자연림, 토지임야 등으로 다양하게 이용 중입니다. 일부 필지(기호 3, 4, 6)는 폭 약 8m 또는 4m 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 기호 5, 7은 지적도상 맹지이나, 본건 토지를 통해 통행이 가능합니다.

건물은 브럭조 스레트지붕 단층건(사용승인일 1997.12.29)으로, 창고시설 및 농기계보관소로 이용 중입니다.

2.2. 권리 분석 및 특이 사항

본건은 부동산 임의경매 사건으로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 중요한 특이사항은 *농지취득자격증명(농취증)* 제출 의무입니다. 목록 3, 7, 8 토지(모두 전으로 이용 중)에 대하여 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다. 매수 희망자는 농지법상 자격을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

주의사항에 기재된 제시외 건물(목록 기재 3-1)과 입목(잡목)이 모두 감정평가에 포함되어 일괄 매각되므로, 추가적인 법정지상권 또는 매각 제외 물건에 대한 위험은 낮습니다.

건물(기호 1, 2)의 경우 등기 및 대장상 지번이 648, 647-2번지로 기재되어 있으나, 실제로는 648번지에 소재하는 것으로 확인되었습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건의 위치는 상업지역이 아닌 농촌 지역이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 적습니다. 주변 생활 편의 시설은 리사무소 등 마을 단위의 기반 시설에 의존해야 합니다.

토지 대부분이 '계획관리지역'에 속해 있어, 향후 농업 관련 시설뿐만 아니라 일정 범위 내의 개발 행위(창고, 근린생활시설, 주택 등)에 유리한 용도지역의 장점을 가지고 있습니다.

혐오시설 정보는 명확히 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 '가축사육제한구역(일부/전부 제한구역)'이 지정되어 있어, 주변에 소규모 축산시설의 존재 가능성이나 해당 용도에 대한 제한이 있음을 시사합니다.

2.4. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명(농취증) 리스크:** 목록 3, 7, 8 농지에 대한 농취증 제출이 필수입니다. 농지 소유 자격이 없는 매수자는 입찰 자체가 불가능하며, 자격이 있다고 해도 기한 내에 증명을 제출하지 못하면 입찰 보증금을 몰수당합니다.

2. **개발 제한 리스크:** 토지이용계획상 경관보전지구, 생태계보전지구(4-1, 5등급), 지하수자원보전지구(3, 4등급) 등 다양한 보전 구역에 걸쳐 있어, 계획관리지역임에도 불구하고 실제 개발 행위에는 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히 지하수자원보전지구 3등급 지역 저촉은 개발 시 건축물의 용도나 오수처리시설 등에 영향을 줄 수 있습니다.

3. **지적도상 맹지 리스크:** 기호 5, 7 토지가 지적도상 맹지이며, 본건 토지를 통해 통행한다고 하나, 통행권 확보에 대한 법적 확인이 필요할 수 있습니다.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 제주 서부 지역에서 보기 드문 **11,920㎡ (약 3,605평)의 대규모 토지**와 현황 **창고 시설**이 함께 매각되는 물건입니다.

최고의 입지:

토지의 주 용도지역이 **계획관리지역**이라는 점은 장기적인 투자 관점에서 큰 장점입니다. 계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 다양한 개발이 가능하여 향후 용도 변경이나 활용 범위가 넓습니다.

투자 포인트:

1. **대규모 토지 활용:** 물류 창고 확장, 대형 농업 법인의 부지, 또는 규제 범위 내에서 농어촌 체험 시설 등 대규모 시설 부지로의 활용 가능성이 높습니다.

2. **경매가 대비 토지 잠재력:** 토지 면적이 매우 크고 주요 도로에 접한 필지를 포함하고 있어, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

3. **현황 시설 이용:** 이미 창고시설 및 농기계보관소로 이용 중인 건물이 있어, 즉시 시설 활용이 가능합니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 **농지취득자격 요건을 반드시 충족**하고, 다양한 보전 지구에 따른 **개발 행위 제한 사항**을 관할 지자체를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 특히 지하수 보전 등급 및 생태계 보전 등급에 따른 건축 제한 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계