나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8661 [3] 제주특별자치도 제주시 이도일동 1251-8 이도휴안더센트럴 15층1603호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8661 [3] 제주특별자치도 제주시 이도일동 1251-8 이도휴안더센트럴 15층1603호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경8661 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 돈내길 22, 15층1603호 (이도일동,이도휴안더센트럴) | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 141,120,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경8661 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도일동 1251-8 이도휴안더센트럴 15층1603호

용도: 오피스텔 (주거용 또는 업무용)

감정가: 288,000,000원

전용면적: 건물 49.08㎡ (약 14.85평) / 토지 6.52㎡ (약 1.97평)

추정 공급면적: 약 80~90㎡대 (약 24~27평대, 오피스텔 전용률 50~60% 감안)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복사건 (권리관계 복잡성 증가 및 경매 취하 가능성 존재)

1.2. 보고 목적

본 보고서는 제주 시내 핵심 지역에 위치한 신축급 오피스텔 '이도휴안더센트럴'에 대한 입지, 권리, 상권 및 투자 가치를 종합적으로 분석하여 의뢰인의 합리적인 입찰 의사결정을 지원하는 데 목적이 있습니다. 특히 중복사건의 특이사항을 고려하여 잠재적 리스크를 명확히 제시합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제주시 이도일동 소재 '광양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 제주시청, 광양사거리 등 핵심 상권을 도보로 이용 가능한 최고의 중심 상업 지역입니다. 주위는 단독주택, 공동주택(아파트), 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 편의성과 상업 활성도가 모두 높은 복합 지대를 형성하고 있습니다. 본 건물이 속한 지역은 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구에 해당하여 상업적 가치가 높으며, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 우수합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제주시의 주요 대중교통 노선이 지나는 지방도가 인근에 소재하여 제반 교통 사정은 매우 양호합니다. 제주시청 및 주요 관공서, 중심 업무 지구로의 이동이 편리하여 임차 수요가 풍부한 입지입니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 2023년 6월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 17층 오피스텔 건물 중 15층에 위치한 신축급 물건입니다. 외벽은 라임스톤 마감 등으로 시공되어 외관 상태가 우수합니다. 이용 상태는 오피스텔로 주거 또는 업무용으로 활용 가능합니다. 기본 위생 및 급배수 설비, 천장 매립형 에어컨, 가스 보일러에 의한 난방 설비 등 최신 설비를 갖추고 있습니다.

3.2. 면적 정보

본건의 전용 면적은 49.08㎡ (약 14.85평)로 1.5룸 혹은 2룸 형태의 실용적인 구조로 예상됩니다. 이는 제주시 내 1~2인 가구 및 직장인을 타겟으로 하는 소형 주거용 오피스텔로서 임차 수요가 가장 높은 면적대입니다.

4. 권리분석 및 특이사항

4.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의 경매 물건으로, 채권자 농OOOOOOOO의 신청에 의해 경매가 진행 중입니다. 소유자, 채무자가 명시되어 있으나, 경매 컨설팅 관점에서 가장 중요한 것은 **말소기준권리**를 파악하는 것입니다. **등기부등본 열람을 통해 말소기준권리를 확인하고 그보다 앞서는 선순위 임차권, 가등기 등이 있는지 여부를 반드시 분석해야 낙찰 후 인수할 권리가 발생하는지 여부를 정확히 판단할 수 있습니다.**

4.2. 특이사항: 중복사건

본건은 중복사건으로 진행 중입니다. 중복사건은 여러 채권자가 경매를 신청하여 사건 번호가 병합된 경우를 의미합니다. 이는 채무 관계가 복잡하다는 것을 의미하며, 채무자나 소유자가 채무 변제나 기타 합의를 통해 경매를 취하(철회)할 가능성이 일반 경매보다 높을 수 있습니다. 입찰자는 취하 가능성에 대비하여 신중하게 접근해야 합니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 제주시의 핵심 상업 지역 중심에 위치하여 소비 및 유동 인구가 풍부합니다. 제주시청 및 주요 행정기관, 금융기관 등이 밀집해 있어 오피스텔의 임차 수요층이 두터우며, 특히 젊은 직장인과 공무원 수요가 매우 높습니다. 공실률 리스크가 매우 낮은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

교육 시설로는 광양초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다양한 학원과 문화 시설이 발달해 있습니다. 대형 마트, 병원, 은행, 각종 식당 및 편의 시설이 밀집해 있어 최상의 생활 편의성을 제공합니다.

5.3. 혐오시설 및 주변 환경

중심 상업 지역에 위치하는 특성상 직접적인 대형 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 상업 지구 특성상 낮과 밤의 유동 인구가 많아 소음이나 교통 혼잡, 주차 문제(기계식 주차타워 포함) 등은 잠재적인 불편 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 대응 방안

1) 중복사건 리스크: 상기 언급했듯이 경매 취하 가능성에 대비해야 합니다. 입찰 전 취하 여부 및 채무 변제 동향을 지속적으로 파악해야 합니다.

2) 권리 인수 리스크: 공부상 임대차 관계는 '기타참고사항'에 명시되지 않았으나, 현장 조사를 통해 실제 임차인 존재 여부와 그 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 선순위일 경우 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 리스크가 발생합니다.

3) 기계식 주차타워: 오피스텔에 설치된 기계식 주차타워는 관리비 상승의 요인이 될 수 있으며, 입출고 시간이 지연되거나 고장 시 불편함이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

제주 이도일동의 '이도휴안더센트럴' 오피스텔은 신축급 컨디션과 제주시 핵심 상업지구라는 압도적인 입지 조건을 갖추고 있어 투자 가치가 매우 높습니다. 주변 임대 수요가 꾸준하여 안정적인 월세 수익을 확보하기에 최적입니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항과 중심 상업지역의 소음/교통 리스크, 그리고 **반드시 현장 조사와 등기부등본 분석을 통해 권리관계의 안전성을 최우선으로 확보**해야 하는 과제가 남아 있습니다.

7.2. 투자 포인트

1) 신축급 건물: 2023년 준공된 신축 건물로, 수리 및 유지보수 비용 부담이 적고 시장 선호도가 높습니다.

2) 중심 상업지구: 제주시청 인근의 희소성 높은 일반 상업지역 물건으로, 높은 임대 수익률과 시세 차익 가능성을 모두 갖추었습니다.

3) 높은 임대 수요: 제주시 주요 업무 지구와 학군에 인접하여 1~2인 가구의 임대 수요가 폭발적으로 높습니다.

4) 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분이 포함된 일괄 매각으로, 온전한 소유권을 확보하여 안정적입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계