나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9831 [2] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2161 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9831 [2] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2161 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경9831 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2161 | 감정가: 285,735,000원 | 최저가: 68,606,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경9831 (2)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2161 외 필지입니다.

용도는 전(밭)이며, 감정가는 285,735,000원입니다.

총 토지면적은 2,215.00㎡ (약 670.04평)입니다.

1.2. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각입니다.

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 용OOOOOO입니다.

건물면적 및 제시외 건물면적은 0.00㎡으로, 오직 토지만이 매각대상입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "연평초등학교" 북서측 근거리 및 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 해안 농경지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

인근까지 차량 출입이 가능하며, 하우목동항이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 현황

대상 물건은 인접 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지입니다.

현재 이용상태는 일련번호 1), 4)는 "전(밭)", 2)는 "도로 등", 3)은 "전(휴경지)"으로 이용 중입니다.

접도 상태는 필지별로 상이합니다. 일련번호 1), 2)는 폭 약 7M 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접하고 있어 양호한 편이나, 일련번호 3), 4)는 폭 약 2M 내외의 폐도에 접하고 있어 맹지성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 용도지역은 계획관리지역으로 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하의 개발행위가 가능합니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2.3. 권리 분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지입니다.

본 건의 가장 큰 주의사항은 "농지취득자격증명"이 필요하다는 점입니다. 농지취득자격증명은 매각기일(낙찰일)로부터 7일 이내에 법원에 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)은 반환되지 않고 몰수되므로 사전에 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

일련번호 3) 토지 지상에는 분묘 4기가 소재하고 있으며, 이는 제시목록 외의 물건으로 감정평가에 포함되었으나, 낙찰자가 별도로 처리(이장 등)해야 하는 부담이 있습니다.

잡목이 포함되어 평가되었으며, 임대관계는 미상입니다.

3. 시장 및 주변 환경 분석

3.1. 상권 분석

대상 물건은 우도 내에서도 주거와 농경지가 혼재된 해안 농경지대에 위치하고 있습니다.

계획관리지역이므로 농업 외에도 일정 규모의 숙박시설이나 근린생활시설 건축이 가능하나, 주위 환경 자체가 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있어 상업적 개발 시 주변 상권과의 연계를 충분히 고려해야 합니다.

하우목동항이 비교적 인근에 소재하여 관광객 접근성은 갖추고 있으나, 필지별 이용상태와 입지 차이가 크므로 개별적인 사업성을 판단해야 합니다.

3.2. 생활 정보

주변에는 연평초등학교가 근거리에 위치하고 있으며, 우도의 주요 진입 항구인 하우목동항이 있어 도항선의 이용이 편리합니다.

우도라는 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(병원, 대형마트 등)은 제주 본섬에 의존해야 하는 부분이 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

최고의 입지:

일련번호 3) 토지 위에 분묘 4기가 소재합니다. 분묘기지권 성립 여부와 이장에 대한 협의 및 비용 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 주의사항이 있으므로, 농업경영계획서 제출 및 자격 발급 가능성을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

일련번호 3), 4)는 지적도상 폭 2M 내외의 폐도에 접하고 있어 개발행위 시 진입로 확보 및 건축허가에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 경매 물건은 제주 우도의 계획관리지역에 위치한 농지로, 전체 면적 2,215.00㎡(약 670.04평)에 감정가 285,735,000원으로 평가되었습니다.

일련번호 1), 2)는 비교적 양호한 접도 상태(7M 아스팔트 포장도로)를 갖추고 있으나, 3), 4)는 폐도에 접하고 분묘가 소재하는 등 개별 필지별 가치 편차가 큰 물건입니다.

계획관리지역이라는 이점을 활용하여 향후 우도의 관광 수요를 반영한 개발(숙박, 카페 등)을 고려할 수 있으나, 농취증 발급과 분묘 처리라는 두 가지 핵심 리스크 해결이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

1) 우도 내 희소성 있는 계획관리지역 토지입니다.

2) 일부 필지는 비교적 양호한 접도 상태를 갖추고 있어 개발 잠재력이 높습니다.

3) 분묘 처리 및 농취증 발급이라는 리스크를 해결할 수 있는 능력이 있다면 경쟁 우위를 확보할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계