나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9831 [3] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2262 전 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9831 [3] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2262 전 경매
- 사건번호: 2024타경9831
- 주소: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2262
- 감정가: 664,866,000원
- 최저가: 159,634,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 전
제주지방법원 경매9계 2024타경9831 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2262 | 감정가: 664,866,000원 | 최저가: 159,634,000원 | 용도: 전
1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경9831 (3)
1.1. 기본 정보 요약
사건번호 제주지방법원 2024타경9831 (3)
소재지 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2262
용도 전 (농지)
감정가 664,866,000원
토지면적 5154.00㎡ (약 1559.12평)
경매구분 부동산임의경매
매각대상 토지매각
특이사항 농지취득자격증명 필요, 돌담 포함 평가임, 분묘 4기 소재 (일련번호 3)
1.2. 입지 조건 분석
본건 토지는 제주특별자치도 우도면 연평리에 위치하며, "연평초등학교" 북서측 근거리 및 인근에 산재한 전(밭)입니다.
주위환경
주위는 단독주택과 농경지가 혼재된 해안 농경지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 우도의 주요 관광 및 생활권과 인접하여 잠재 가치가 높은 지역입니다.
교통상황
일련번호별로 차량 출입이 가능하며, 우도 주요 관문인 하우목동항이 가까워 제주 본섬과의 접근성이 양호합니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.
형태 및 이용상태
대상 물건들은 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 '전', '도로 등', '전(휴경지)' 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 일련번호 2)가 지적도상 도로로 이용되는 점을 개발 시 고려해야 합니다.
도로상태
일련번호 1)은 폭 약 7M 아스팔트 포장도로와 폭 약 2M 비포장도로에 접하며, 일련번호 2)는 지적도상 폭 약 7M 아스팔트 포장도로입니다. 일부 필지(3, 4)는 폭 약 2M 내외의 폐도에 접하고 있어 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태
계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 허가 시 농림지역이나 보전관리지역보다 용도 변경이나 활용 범위가 넓다는 장점이 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등 가축 관련 시설은 설치가 불가능합니다.
1.3. 권리 분석
경매구분
본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 정OO입니다.
매각대상
토지매각이며, 건물면적은 0.00㎡로, 토지만의 가치로 평가되었습니다. 감정가에는 돌담이 포함되어 평가되었습니다.
법적 특이사항 (최대 리스크)
농지법상 '전'이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 농취증 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않고 몰수되므로, 낙찰 전 농업경영계획서 등을 면밀히 준비하고 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물리적 특이사항
일련번호 3) 지상에 분묘 4기가 소재합니다. 이는 명백한 법정지상권의 성립 여지 및 지료청구권, 분묘기지권 등의 법적 문제가 발생할 수 있으며, 실제 이용 또는 개발을 위해서는 분묘 이장 및 관련 합의가 필수적으로 요구되어 추가적인 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.
1.4. 상권 분석 및 생활정보
상권 분석
우도 전체가 유명 관광지이므로, 개발 시 단순 농업용지보다는 숙박시설, 체험농장, 대형 카페 등 관광 연계 시설로의 활용 가치가 높습니다. 본건은 하우목동항과 연평초등학교 근방에 위치하여 관광객의 유입 및 접근성이 우수한 편입니다. 연평리 일대는 수제버거, 짬뽕, 카페 등 관광객을 대상으로 하는 맛집이 다수 분포하고 있습니다.
생활정보
우도면 내 초등학교(연평초등학교)가 가까이 위치하며, 하우목동항 인근으로 생활 편의시설이 일부 갖추어져 있습니다. 다만, 생활 필수 시설은 제주 본섬에 의존해야 하는 도서 지역의 특수성을 감안해야 합니다.
혐오시설
공부 및 검색 결과, 본건 토지 주변에 직접적으로 위치한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 우도면 차원에서 폐기물 처리시설을 친환경 시설로 인식시키기 위한 노력이 있었던 사례는 확인됩니다.
1.5. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 미제출 리스크
앞서 언급했듯이, 농취증 미제출 시 보증금 몰수의 치명적인 리스크가 있습니다.
분묘기지권 및 이장 리스크
일련번호 3)에 소재한 분묘 4기에 대한 분묘기지권 성립 여부를 확인하고, 개발 목적이라면 소유자를 상대로 한 이장 소송 또는 협의 이장 비용이 발생합니다. 분묘 관련 리스크가 전체적인 개발 일정에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.
도로 및 폐도 리스크
일련번호 2)가 현황 도로로 이용 중이며, 일부 필지는 폐도에 접하고 있습니다. 이로 인해 전체적인 통합 개발 시 건축 관련 인허가 및 토지 이용 효율성에 제약이 발생할 수 있으므로, 반드시 건축사의 사전 검토가 필요합니다.
도서 지역 개발 리스크
우도는 천혜의 자연경관을 가진 특수 도서 지역으로, 일반 내륙 토지보다 개발 제한 사항이 많고, 건축 자재 운송 및 시공 비용이 높게 발생할 수 있습니다.
1.6. 종합 의견
본건은 제주 우도라는 희소성 높은 입지에 위치한 대규모 계획관리지역 토지입니다. 우도는 관광 수요가 높은 지역이므로, 장기적인 관점에서 지가 상승 여력이 충분합니다. 대규모 면적(약 1559평)으로 인해 향후 숙박시설, 체험농장, 또는 복합 관광시설 등으로 개발 시 높은 수익률이 기대됩니다.
다만, '농지취득자격증명' 필수와 '분묘 4기' 소재라는 두 가지 중대한 권리/물리적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서, 투자는 농취증 발급이 확실하고, 분묘 이장 관련 비용 및 시간 계획을 구체적으로 세울 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.
1.7. 투자 포인트
최고의 입지: 제주 우도 내 계획관리지역 토지로서, 우도의 높은 관광 수요와 희소성으로 인한 미래 투자 가치 및 지가 상승 여력이 높음.
개발 용이성: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 개발 목적 달성에 유리함.
대규모 면적: 5154.00㎡ (약 1559.12평)의 대규모 면적으로, 단독 용도 외에 복합적인 관광, 숙박 시설 개발 등 다양한 사업 구상에 적합함.
가격 메리트: 현재 제시된 감정가 대비 분묘 및 농취증 리스크를 감안하여 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 높은 수익률 기대 가능.
법원 정보
제주지방법원 경매9계