나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9831 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2106-3 도로 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9831 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2106-3 도로 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경9831 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2106-3 | 감정가: 270,652,000원 | 최저가: 64,983,000원 | 용도: 도로

1. 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 토지 (도로 외 3필지) 경매 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2024타경9831 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 2106-3 외 3필지 (일괄매각)

용도(주): 도로 외 전(밭), 휴경지

토지면적: 1,054.00㎡ (약 318.87평)

감정가: 270,652,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본 물건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리에 위치하며, "연평초등학교" 북서측 근거리 및 인근에 산재한 4필지의 토지입니다. 주위는 단독주택과 농경지가 주를 이루는 해안 농경지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 하우목동항이 인근에 소재하여 섬 내외의 접근성이 양호하고, 차량 출입이 가능하여 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

대상물건의 형태는 대체로 등고·평탄한 부정형이며, 현재는 전(밭), 도로, 휴경지 등으로 복합적으로 이용 중입니다. 일부 필지(일련번호 2)는 지적도상 폭 약 7M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해있으나, 일부 필지(일련번호 3, 4)는 폭 약 2M 내외의 폐도에 접하고 있어 현황 도로 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 4필지 모두 계획관리지역 및 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 정OO와 채무자 정OO이 동일합니다. 채권자는 용OOOOOO입니다.

법률상 특이사항 및 주의사항으로 '일괄매각' 조건이며, 매각대상 토지 중 일부가 전(밭)으로 이용 중이므로 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다. 농취증 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않으므로 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

감정평가서상 일련번호 3) 토지 지상에는 분묘 4기가 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수할 수 있으며, 향후 분묘기지권 성립 및 이장 비용 등을 고려해야 하는 잠재적 부담 요인입니다.

제시 외 물건으로 잡목 및 돌담이 포함되어 평가되었습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 우도면은 제주도의 대표적인 관광지 중 하나이지만, 상권은 일반적인 농어촌 지역의 특성을 띠고 있습니다. 인근의 연평초등학교나 하우목동항 주변으로 기본적인 생활 편의 시설이 소재할 것으로 예상되나, 대형 마트나 복합 상업 시설 등은 제주 본섬에 비해 제한적입니다.

토지이용계획상 계획관리지역이므로 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하의 범위 내에서 건축 행위가 가능하여 향후 제한적인 범위 내에서 농업 또는 주거 관련 시설 개발 여지가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 미제출 위험: 토지 중 농지로 이용되는 부분이 있으므로, 기한 내 농취증을 발급받아 제출하지 못할 경우 입찰보증금을 몰수당할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

2. 분묘기지권 문제: 일련번호 3) 토지에 소재하는 분묘 4기에 대한 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 하며, 분묘 이장 비용 및 절차에 대한 리스크와 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

3. 도로 접근성 문제: 일부 필지가 지적도상 폭 약 2M 내외의 '폐도'에 접하고 있어 건축 및 개발 시 현황 도로 이용에 법적, 물리적 제약이 따를 수 있습니다.

4. 혐오시설: 감정평가서상 분묘 4기가 존재하며, 이는 내부적 혐오요소로 작용할 수 있습니다. 주변 환경 검색 결과, 기타 외부적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 1,054.00㎡(약 318.87평)의 면적을 우도라는 특수 지역의 계획관리지역 토지를 일괄 매입할 수 있는 기회입니다. 제주 본섬 대비 토지 공급이 제한적인 우도 토지는 장기적인 관점에서 희소성을 가지므로 미래 가치가 높을 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 우도 토지의 희소성: 개발 압력이 높은 제주도 내에서 우도 토지를 확보한다는 점에서 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 복합적 활용 가능성: 전(밭), 도로 등 다양한 용도의 4필지를 일괄 매각하여 향후 통합적인 개발 계획(농업+주거 등)을 수립하기에 유리합니다.

주의사항:

투자 성공을 위해서는 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인하고, 분묘 4기에 대한 처리 방안과 예상 비용을 투자 계획에 반영하는 것이 필수적입니다. 또한, 폐도에 접한 필지의 현황 도로 이용 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계