나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31944 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-10 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31944 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-10 전 경매

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제주지방법원 경매9계 2024타경31944 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-10 | 감정가: 260,500,000원 | 최저가: 127,645,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경31944 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-10

용도: 전 (밭)

감정가: 260,500,000원

토지면적: 228.00제곱미터 (약 68.96평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 임OO

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건 (채권자가 복수일 가능성 시사)

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 애월읍 금성리 소재 토지로, 지목은 '전'이며 현황도 '전'으로 이용 중입니다. 제1종일반주거지역에 속하여 향후 주택 또는 소형 상업시설 건축이 가능하나, 고도지구(15M 이하) 및 중로3류(폭 12m-15m) 저촉 등 개발 제한 및 부담 요소가 동시에 존재합니다. 노폭 약 7미터 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 취득 시 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수적입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주 서부 지역에서 주거 및 관광 선호도가 높은 애월읍 금성리에 위치합니다. 감정평가서상 '곽금초등학교' 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 소규모 펜션 등이 혼재된 지역입니다. 제주도의 메인 도로인 일주서로 접근이 용이하여 제주시 및 서귀포 방면 이동이 편리합니다. 해안가와 멀지 않아 향후 관광 연계 개발 가능성이 있는 입지입니다.

2.2. 도로 및 접근성

본건은 남서측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다. 이는 건축 행위 시 중요한 이점으로, 도로 폭이 충분하여 신축 및 진출입에 유리합니다.

2.3. 토지이용계획

용도지역: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하)

저촉사항: 중로3류(폭 12m-15m)에 일부 저촉

*분석:* 제1종일반주거지역은 낮은 용적률로 주거시설을 건축할 수 있는 지역으로, 농림지역이나 보전관리지역 대비 개발 가치가 높습니다. 다만, 고도지구 지정으로 건물 높이가 15미터 이하로 제한되며, 중로3류 저촉 부분은 향후 도시계획도로 확장 시 수용 또는 보상 대상이 될 수 있습니다. 이는 개발의 제약이 될 수도 있지만, 동시에 장기적 보상 기대감을 가질 수도 있는 양면성을 가집니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 채무 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 실행한 경매입니다. 소유자(임OO)와 채무자(임OO)가 동일하여 권리 관계가 비교적 명료합니다. 중복사건으로 진행되는 점으로 미루어 보아 채무가 상당하며, 채권자가 다수일 가능성이 높습니다.

3.2. 매각 대상 및 특이 사항

매각 대상은 '토지매각'으로 건물은 매각에서 제외됩니다. 제시외 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 권리 상의 특이사항은 없으나, 농지취득자격증명 발급 요건 충족이 가장 중요한 명도 외 리스크입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역과 농경지가 혼재된 지역으로, 순수한 상업지역으로 보기는 어렵습니다. 그러나 제주 서부 해안 관광벨트(곽지해수욕장, 한담해변 등)와 지리적으로 가까워, 소규모 숙박시설(펜션)이나 주거용 건물을 지어 관광객을 대상으로 한 임대수익을 창출할 잠재력이 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

교육 시설: 곽금초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

교통 환경: 일주서로를 통한 제반 차량 접근이 용이하여 생활 편의성이 확보됩니다.

혐오 시설: 주변에 대규모 공장이나 고철처리장 등 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크

본건은 지목이 '전'인 농지이므로, 최고가 매수인은 관할 기관으로부터 '농지취득자격증명'을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 제출하지 못할 경우 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수됩니다. 경매 참여 전 농취증 발급 가능 여부 및 영농계획 작성 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 개발 제한 및 토지 저촉 리스크

고도지구(15M 이하) 제한으로 고층 건축이 불가하며, 중로3류에 저촉되는 부분은 향후 도로 개설 계획에 따라 건축 제한이 발생할 수 있습니다. 실제 건축 가능한 면적 및 건폐율/용적률은 관할 지자체에 사전 문의가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍이라는 우수한 입지적 장점을 가지며, 특히 주거 개발에 유리한 제1종일반주거지역에 속합니다. 노폭 7미터의 도로에 접하여 건축 용이성도 높습니다. 다만, 토지 면적이 68.96평으로 다소 작아 활용도가 제한될 수 있으며, 농취증 발급 및 고도제한, 도로 저촉 등 해결해야 할 규제 사항이 존재합니다. 실수요자 또는 소규모 숙박업을 계획하는 투자자에게 적합하며, 규제 리스크를 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서부 애월 지역의 높은 선호도.

우수한 용도지역: 개발 가치가 높은 제1종일반주거지역.

양호한 접근성: 노폭 7미터 포장도로에 접하고 있어 건축 및 이용에 편리함.

6.3. 추천 활용 방안

제한된 면적을 고려할 때, 단독주택이나 소형 타운하우스 필지, 또는 소규모의 주거용 펜션 부지로 활용하는 것이 가장 적합해 보입니다. 건축 전에 도로 저촉 및 고도제한 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계