나이스옥션 법원경매 제주 2024타경87 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.04.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 기호(1,3): 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 소재 ‘신풍포구’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지, 양어장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

■ 기호(1,3): 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

■ 기호(1,3): 인접도로 대비 평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 양어장부지임.

인접 도로상태

■ 기호(1,3): 일단으로서, 동측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14)).

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14)).

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층
(사용승인일: 1989.08.17, 증축사용승인일: 2008.10.10)

외벽: 타일, 몰탈위페인팅
내벽: 몰탈노출 및 몰탈위페인팅, 단열재, 목재, 벽지 등
바닥: 몰탈노출, 모노륨, 타일 등
창호: 샷시창 등

이용상태

■ 지하1층: 기계실
■ 1층: 냉동실, 작업실, 주택 등
■ 2층: 사무실 및 주택 등

설비내역

위생설비, 기본급배수설비, 난방설비, 냉동설비 등

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

공부상 본건 기호(2) 건물 2층의 용도는 "단독주택, 다중주택"이나, 현황 "사무실 및 주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록기재 1-1 내지 1-4) 포함 매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 및 기구 포함(단, 취수라인 외 2점 소재불명으로 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 2024타경87 (1)이며, 채권자는 수OOO입니다.

부동산 전체를 일괄 매각하며, 중복 병합된 사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 18번지입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 용도는 단독주택으로 등기되어 있으나, 현황 양어장, 주택, 사무실 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

건축물대장상으로는 단독주택으로 되어 있으나, 지하 1층은 기계실, 1층은 냉동실, 작업실, 주택 등, 2층은 사무실 및 주택 등으로 이용 중입니다.

건물 사용승인일은 1989년 8월 17일이며, 2008년 10월 10일에 증축되었습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 4,254,020,000원입니다.

토지 면적은 6743.00㎡ (약 2039.7평)입니다.

건물 면적은 675.58㎡ (약 204.3평)이며, 제시외 건물 면적은 58.00㎡ (약 17.5평)입니다.

일괄 매각 시 제시외 건물(목록기재 1-1 내지 1-4)도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리에 소재하며, ‘신풍포구’에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 펜션, 농경지, 양어장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1,3) 토지는 인접 도로 대비 평탄한 일단의 부정형 토지로서, 양어장 부지로 이용되고 있습니다.

동측으로 폭 약 4-5m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 관련 규제

본 토지는 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 권리 변동 내역이 확인됩니다.

주요 권리로는 2015년 11월 27일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을27, 을28)이 말소기준권리이며, 이외 다수의 가압류, 압류 등이 등기되었으나 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

다만, 2015년 8월 13일 접수된 공유자전원지분전부이전청구권가등기(갑29)는 인수사항으로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 또한 토지와 유사하게 다수의 권리 변동 및 말소 사항이 확인됩니다.

말소기준권리는 2015년 11월 27일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을30)입니다.

마찬가지로 2015년 8월 13일 접수된 공유자전원지분전부이전청구권가등기(갑27)가 인수사항으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 현재 파악된 임차인으로는 대항력이나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 특수 권리사항 (법정지상권 등)

물건명세서상 제시외 건물(목록기재 1-1 내지 1-3)을 위하여 그 대지(타인 소유 토지)에 법정지상권이 성립할 수 있는지 여부가 불분명합니다.

이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서귀포시 성산읍 신풍리 일대는 서귀포시의 동부 해안 지역으로, 농경지, 해안 경관, 어업 활동과 관련된 시설 및 주거 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

성산일출봉과 같은 주요 관광지와 인접해 있어 관광객 유입 가능성이 있으나, 직접적인 상업 밀집 지역은 아닙니다.

4.2. 주변 시세 동향

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 그러나 감정가가 약 42.5억원으로 높게 책정된 점을 고려할 때, 상당한 규모의 토지와 건물을 소유한 물건으로 판단됩니다.

해당 지역의 토지 시세는 용도지역, 개발 가능성, 해안과의 거리 등에 따라 편차가 클 수 있습니다. 양어장 및 관련 시설로 이용된 이력으로 인해, 일반 단독주택이나 상업용 건물과는 다른 시세 적용이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

성산읍 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행, 우체국 등)이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 부분은 충족 가능합니다.

관광지 인근으로 다양한 식당과 편의시설이 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근 성산읍 내에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경은 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

본건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 확인되지는 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 다양한 규제가 있으며, 인근 지역 개발 사업(제2공항 예정지)과의 연관성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

* 법정지상권 불분명: 타인 소유 토지에 설치된 제시외 건물 및 기계기구를 위한 법정지상권 성립 여부가 불확실하여, 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 기계기구 관련 문제: 일부 기계기구(취수라인, 지하수관정 외 2점)가 소재 불명이고, 지하수 관정의 경우 허가 만료일(2024.4.30)이 지나 관련 절차 진행이 어려워 형식적인 금액으로 평가되었습니다.

* 타인 토지 설치물: 사료배합기 등 일부 기계기구가 타인 소유 토지에 설치되어 있어, 이에 대한 소유권 또는 이용권 분쟁 가능성이 있습니다.

* 중복병합사건: 다수의 사건이 병합되어 진행되므로, 권리관계 및 매각 절차가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 운영/가치 관련 리스크

* 양어장 운영 중단: 현재 양어장이 운영되지 않고 방치된 상태로, 시설의 가동 여부 및 유지보수 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도 불일치: 공부상 단독주택이나 현황은 주택, 사무실, 기계실 등 복합 용도로 사용 중이며, 이는 추후 합법적 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 넓은 토지와 복합 용도의 건물을 포함하는 부동산입니다. 감정가 또한 높게 책정되어 있어 규모가 상당한 물건입니다.

입지 조건은 관광지 인근으로 잠재력이 있으나, 토지이용계획상의 각종 규제와 더불어 양어장 운영 중단, 일부 기계기구의 소재 불명 및 타인 토지 설치 등 다수의 법적, 물리적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분과 타인 토지에 설치된 시설물은 입찰 전 반드시 철저한 사전 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 2039.7평에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 잠재적 관광/사업 연계 가능성: 성산 지역의 관광 특성과 인접한 지리적 이점을 활용한 사업(관광 펜션, 체험 시설 등) 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 복합 시설 활용: 주택, 사무실, 기계실 등 기존 시설을 활용하여 다양한 용도로의 전환 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,254,020,000원 대비 현 시세 및 물건의 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 법정지상권 불분명, 일부 기계기구의 소재 불명 및 타인 토지 설치, 지하수 관정 허가 만료 등 다수의 리스크를 고려할 때, 감정가 전액보다는 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

또한, 양어장 시설의 현재 상태 및 재활용 가능성을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

현 시세 분석 자료가 부족하나, 일반적으로 이러한 복합적인 물건의 경우 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로 약 30억원 ~ 38억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건 거래 사례, 현장 방문을 통한 상세 조사, 법률 전문가의 자문 등을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.