나이스옥션 법원경매 제주 2024타경1554 [16] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 3층308호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2024.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 준하는 토지로서 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로에 한면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 상대보호구역, 역사문환환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(19) 토지는 신축허가를 받은 토지로서 현황의 상태를 기준으로 평가하였음. 서귀포시청 문의 결과 기준시점 현재 신축허가가 유효한 것으로 조사되는바, 경매 진행시 구체적인 허가 사항 및 관련 인허가의 존속, 승계 가능성 여부 등을 재확인하시기 바라며, 허가사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I.감정평가 개요-7.그 밖의 사항-(5)를 참조하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 제주특별자치도 제주시 삼양이동 소재 "삼양초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(2-16) : 본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "제주동부경찰서" 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(17,18) : 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

기호(1-18) 공히 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 7층 건물내 제4층 제401호로서,

외벽 : 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 페인트 등,
바닥 : 에폭시 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2-16) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물내 제4층 제508호 외 14개호로서,

외벽 : 노출콘크리트, 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : PVC샷시 창호 등임.

기호(17,18) 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건물내 제5층 제509호 외 1개호로서,

외벽 : 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1) : 제2종근린생활시설(사무소)임.
기호(2-16) : 생활숙박시설임.
기호(17,18) : 오피스텔임.

설비내역

기호(1) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.
기호(2-16) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.
기호(17,18) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호① : 가장형의 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.
기호②,③,④ : 3필 1단의 가장형 평지로서 숙박시설 등의 부지로 이용중임.
기호⑤,⑥ : 2필 1단의 가장형 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호① : 본건 남측과 서측으로 각각 세로에 2면이 접함.
기호②,③,④ : 본건 북서측으로 광대로에 접하며, 남서측과 남동측으로 소로에 각각 2면이 접함.
기호⑤,⑥ : 본건 북서측과 북동측으로 각각 광대로에 2면이 접하며, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호① : 준주거지역, 고도지구(30M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역임.

기호②,④ : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호③ : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호⑤ : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호⑥ : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18)은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재로, 기호(4)는 점유인의 거부로 내부를 확인할 수 없었는바, 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 및 방매사례 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

3) 기호(17)은 현장조사시 점유인이 마스터룸 화장실 변기가 고장으로 사용불가하다고 주장하는바, 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 기호(18)은 다락이 소재하는바, 다락을 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2에 소재한 제이하임레지던스 3층 308호입니다.

사건번호는 제주지방법원 2024타경1554 (16)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

건물의 용도는 숙박시설이며, 감정가는 145,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 4.61㎡ (약 1.39평)이고, 건물 면적은 35.98㎡ (약 10.88평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주식회사 제은입니다.

본건은 중복사건, 공동담보, 재매각 등의 특이사항이 있습니다.

건축물 정보에 따르면, 제이하임레지던스는 2018년 10월 1일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 17층 건물로 총 215호가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2번지에 위치하며, 주변으로 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

제공된 감정평가서 요약의 토지 관련 내용은 서귀포시 성산읍 지역에 대한 설명으로 본건(제주시 이도동)과는 관련성이 낮습니다. 본건 건물의 대지권으로 귀속되는 면적은 4.61㎡ (약 1.39평)입니다.

본건이 속한 제이하임레지던스는 철근콘크리트 구조의 17층 건물이며, 건물 내부는 고급 마감재로 시공되었습니다.

현재까지 확인된 정보로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 2월 7일자 제주지방법원의 강제경매개시결정 (을구 7번 순위)입니다.

2024년 1월 24일자 전세권 (을구 7번 순위, 채권액 120,000,000원)이 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (소유권보존, 소유권이전, 신탁, 전세권 설정 일부, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유춘민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2024.01.24

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국중부발전주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2024.01.24

* 대항력: 없음

총 인수 보증금 (임차인)은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 제주시 이도이동 지역은 제주 도심의 상업 및 업무 지구로, 다양한 편의시설과 풍부한 유동인구를 갖추고 있습니다.

제이하임레지던스는 숙박시설로서, 제주를 찾는 관광객 및 비즈니스 방문객을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

건물 전체 호실 수가 215개로 많아, 개별 호실의 가치보다는 건물 전체의 브랜드 가치 및 관리 상태가 중요하게 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

편의시설: 주위 상업 지역에 위치하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 제공된 정보만으로는 본건과 직접적으로 관련된 교육시설 정보를 명확히 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 전세권: 1억 2천만원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 이를 낙찰가에 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

재매각, 중복사건, 공동담보: 경매 진행에 복잡성이 따를 수 있으며, 권리 관계를 더욱 철저히 분석할 필요가 있습니다.

내부 확인 불가: 일부 호실의 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 물건의 상태, 구조, 마감재 등에 대한 정확한 파악에 어려움이 있습니다. 경매 진행 시 직접 확인이 필수적입니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

특수 물건 정보: 중복사건, 공동담보, 재매각 등의 사유는 추가적인 조사와 주의를 요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 도심권에 위치한 숙박시설로, 일반적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

권리 관계에서 가장 중요한 사항은 1억 2천만원 상당의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 산정 시 반드시 최우선적으로 고려해야 할 요소입니다.

재매각, 중복사건, 공동담보와 같은 특이사항들은 사건의 복잡성을 시사하며, 면밀한 권리 분석과 법적 검토가 필요합니다.

일부 호실의 내부 확인 불가와 임대차 관계 미상은 잠재적 리스크 요인이므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 정보를 확보하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수 조건부 투자: 1.2억원의 전세권을 인수해야 하지만, 이를 감안하더라도 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

제주 부동산 가치: 제주도의 지속적인 관광 수요와 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 투자 관점에서 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

숙박시설 운영 용이성: 제주 지역 특성상 숙박시설은 꾸준한 수요가 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

인수되는 전세권: 120,000,000원

본건의 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 1.2억원의 전세권을 고려하여 낙찰가의 실질적인 취득 금액이 결정됩니다. 즉, 낙찰가가 2억 6천 5백만원이라 할지라도, 실제 매수인이 부담하는 현금은 1억 4천 5백만원 (낙찰가 - 인수 전세권)이 됩니다.

따라서, 본건의 가치 판단은 인수되는 전세권 금액을 포함한 총액 2억 6천 5백만원을 기준으로, 제주 제주시 이도동 지역의 유사 숙박시설 시세, 공실률, 관리비, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 명도 비용 및 제반 세금 등을 포함한 면밀한 재무 분석이 필수적입니다. 본 보고서에서는 단순 참고용으로만 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.