나이스옥션 법원경매 제주 2024타경1554 [12] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 12층1308호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경1554 [12] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 12층1308호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경1554
• 주소: 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 12층1308호 (이도이동,제이하임레지던스)
• 용도: 숙박시설

제주지방법원 경매2계 2024타경1554 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 12층1308호 (이도이동,제이하임레지던스) | 감정가: 158,000,000원 | 최저가: 37,936,000원 | 용도: 숙박시설

1. 제주지방법원 2024타경1554 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경1554 (12)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 12층 1308호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 158,000,000원

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.98㎡ (약 10.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (정보 없음)

특이사항: 중복사건

주의사항: (별도 기재 없음)

2. 감정평가 요약

2.1. 토지 감정 요항표

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 여건 또한 보통입니다. 토지는 사다리형에 준하는 형태의 평지로 나지 상태이며, 북동측으로 세로에 한 면이 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 등으로 지정되어 있습니다. 제시외 물건 및 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상이며, 신축 허가를 받은 토지로서 허가 사항 및 관련 인허가의 존속, 승계 가능성 여부를 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

2.2. 구분건물 감정평가 요항표

본건 구분건물(기호(2-16))은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "제주동부경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 보통입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 내 제4층 일부(총 15개 호수)로서, 외벽은 노출콘크리트, 드라이비트, 타일 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 강마루, 타일 등으로 마감되었습니다. 본건의 용도는 생활숙박시설이며, 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기, 소방 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다. 해당 건물이 속한 토지는 3필지가 1단으로 이용 중이며, 숙박시설 등의 부지로 이용되고 있습니다. 본건 건물은 북서측으로 광대로, 남서측 및 남동측으로 소로에 각각 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

일부 호실은 내부 확인이 불가능하였으며, 인근 유사 물건 및 건축물 현황도를 참고하여 평가되었습니다. 또한, 기호(17)호실은 마스터룸 화장실 변기가 고장으로 사용 불가하다는 주장이 있었으며, 기호(18)호실은 다락이 포함되어 평가되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

3. 입지 조건

본건은 제주특별자치도 제주시 이도동에 위치하며, 제주 동부경찰서 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 상업 시설, 업무 시설, 주택 및 숙박 시설이 혼재되어 있어 도심의 편리함을 누릴 수 있는 지역입니다. 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 가까이에 있어 교통 여건이 편리합니다. 제주시 내에서도 생활 편의 시설과 업무 시설이 밀집한 지역에 속해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 강제경매는 채권자의 신청에 의해 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권을 변제받는 절차입니다. 일반적으로 강제경매로 진행되는 부동산은 매각으로 인해 기존의 제한물권(예: 저당권, 근저당권, 가압류 등)이 말소되는 경우가 많아 매수인은 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 일부 예외적인 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원의 경매 물건 명세서와 등기부등본을 면밀히 확인하여 인수될 권리가 있는지 여부를 철저히 조사해야 합니다. 본건은 '중복사건'으로 기재되어 있어, 다른 경매 사건과의 연관성이나 우선순위 등을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다. 채권자 정보는 제공되지 않아 추가적인 분석에 한계가 있습니다.

5. 상권 분석

제주시 이도동, 특히 제주 동부경찰서 주변 지역은 제주시의 중심 상업 및 업무 지구 중 하나입니다. 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 사무실 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 본건이 속한 제이하임레지던스는 이러한 상업 및 업무 지구 내에 위치하여, 비즈니스 방문객, 단기 체류객, 또는 지역 거주민을 대상으로 한 숙박 및 임대 수익 창출에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 주변 상권의 발달 정도와 배후 수요를 고려할 때, 생활숙박시설로서의 잠재력은 높은 편입니다.

6. 생활 정보

본건이 위치한 제주시 이도동은 제주시청을 비롯한 행정기관과 상업 시설이 밀집한 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 병원, 은행, 쇼핑 시설, 다양한 맛집 등 도시 생활에 필요한 모든 인프라를 가까이에서 누릴 수 있습니다. 또한, 제주 동부경찰서 인근으로 치안 또한 비교적 안정적입니다. 교통이 편리하여 제주시 내 주요 지역으로의 이동이 수월하며, 제주국제공항과의 접근성도 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 감정평가서의 '토지감정요항표'와 '구분건물감정평가요항표'에서 언급된 토지 소재지의 불일치입니다. 토지감정요항표는 '서귀포시 성산읍 성산리' 소재지를 언급하는 반면, 본건의 주소지는 '제주시 이도이동'입니다. 이는 토지 자체에 대한 감정평가 내용이 본건 건물과는 다른 지역의 토지를 지칭하는 오류이거나, 해당 건물이 여러 필지의 토지 위에 건축되었고 그 중 일부 토지(서귀포시 소재)에 대한 감정 내용이 혼재되어 있을 가능성을 시사합니다. 이 부분은 경매 진행 전 반드시 명확히 확인해야 할 심각한 불일치 사항입니다.

또한, '중복사건' 표기는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 진행되었을 가능성을 의미하며, 이는 권리 관계나 낙찰 후 인수 사항에 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 일부 호실의 내부 확인 불가 및 내부 하자(변기 고장 등) 가능성은 예상치 못한 수리 비용 발생의 위험을 내포합니다. '임대 관계 미상'이므로, 현재 임차인이 거주 중이라면 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 생활숙박시설은 일반 주택이나 상가와는 다른 법적 규제를 받을 수 있어, 관련 법규 준수 여부 및 향후 운영 계획에 대한 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 제주시 이도동의 편리한 도심 입지에 위치한 생활숙박시설로, 투자 가치가 있는 물건입니다. 주변 상권이 발달해 있고 교통이 편리하여 임대 수익 창출이나 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 감정평가서 상의 토지 소재지 불일치와 중복사건 표기는 매우 심각한 확인 사항이며, 이 부분에 대한 명확한 소명과 확인 없이는 입찰을 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 임대 관계 미상 및 일부 호실의 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 관련 비용을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

제주시 도심권의 편리한 입지: 제주시 이도동, 제주 동부경찰서 인근에 위치하여 행정, 상업, 교통 시설 접근성이 우수합니다.

생활숙박시설로서의 활용성: 임대 수익 창출 또는 개인 거주 목적으로 활용 가능하며, 관광객 및 비즈니스 수요를 겨냥할 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익 기대: 일반 매매보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

제주도 부동산 시장의 잠재력: 제주는 꾸준한 관광객 유입과 더불어 부동산 시장에서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 관련 서류 검토 없이는 완벽한 정보 제공에 한계가 있습니다. 특히, 감정평가서 상의 토지 소재지 불일치와 중복사건 표기 등 중대한 리스크 요인에 대해서는 반드시 전문가와 상의하거나 추가적인 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계