나이스옥션 법원경매 제주 2024타경1554 [12] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 12층1308호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2024.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 준하는 토지로서 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로에 한면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 상대보호구역, 역사문환환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(19) 토지는 신축허가를 받은 토지로서 현황의 상태를 기준으로 평가하였음. 서귀포시청 문의 결과 기준시점 현재 신축허가가 유효한 것으로 조사되는바, 경매 진행시 구체적인 허가 사항 및 관련 인허가의 존속, 승계 가능성 여부 등을 재확인하시기 바라며, 허가사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I.감정평가 개요-7.그 밖의 사항-(5)를 참조하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 제주특별자치도 제주시 삼양이동 소재 "삼양초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(2-16) : 본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "제주동부경찰서" 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(17,18) : 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

기호(1-18) 공히 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 7층 건물내 제4층 제401호로서,

외벽 : 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 페인트 등,
바닥 : 에폭시 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2-16) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물내 제4층 제508호 외 14개호로서,

외벽 : 노출콘크리트, 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : PVC샷시 창호 등임.

기호(17,18) 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건물내 제5층 제509호 외 1개호로서,

외벽 : 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1) : 제2종근린생활시설(사무소)임.
기호(2-16) : 생활숙박시설임.
기호(17,18) : 오피스텔임.

설비내역

기호(1) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.
기호(2-16) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.
기호(17,18) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호① : 가장형의 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.
기호②,③,④ : 3필 1단의 가장형 평지로서 숙박시설 등의 부지로 이용중임.
기호⑤,⑥ : 2필 1단의 가장형 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호① : 본건 남측과 서측으로 각각 세로에 2면이 접함.
기호②,③,④ : 본건 북서측으로 광대로에 접하며, 남서측과 남동측으로 소로에 각각 2면이 접함.
기호⑤,⑥ : 본건 북서측과 북동측으로 각각 광대로에 2면이 접하며, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호① : 준주거지역, 고도지구(30M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역임.

기호②,④ : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호③ : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호⑤ : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호⑥ : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18)은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재로, 기호(4)는 점유인의 거부로 내부를 확인할 수 없었는바, 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 및 방매사례 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

3) 기호(17)은 현장조사시 점유인이 마스터룸 화장실 변기가 고장으로 사용불가하다고 주장하는바, 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 기호(18)은 다락이 소재하는바, 다락을 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2024타경1554 (12)

1.2. 소재지

제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2, 제이하임레지던스 12층 1308호

1.3. 용도

숙박시설

1.4. 감정가

158,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.609300000000001㎡ (약 1.39평)

건물면적: 35.98㎡ (약 10.88평)

건물 지분: 35.98㎡ (약 10.88평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

(OOOO

1.9. 건물정보

* 건물명: 제이하임 레지던스

* 해당층: 12층

* 호수: 1308호

* 총층수: 17층

* 총세대수: 215세대

* 사용승인일: 2018년 10월 01일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕

* 전용면적: 35.98㎡ (약 10.88평)

* 연면적: 10946.84㎡

1.10. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위전세권

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다. 제이하임 레지던스는 현대적인 주거 및 숙박 시설로 형성된 곳에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제주 시내 주요 지역으로의 이동이 수월한 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 주변시설

제주동부경찰서와 인접해 있으며, 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 대규모 공업 시설이나 혐오 시설이 인근에 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 말소기준권리: 2024년 2월 7일자 주식회사제은 강제경매 (을구 7번)

* 인수되는 권리: 을구 3번 전세권 (한국동서발전주식회사, 2024년 1월 31일 등기, 120,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 120,000,000원 (인수되는 전세권 금액)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 대항력 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 대항력 있음

* 임차인: 한국동서발전주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2024년 1월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(박 , 최 )이 존재합니다. 해당 임차인들의 보증금 및 차임이 실제 0원인지, 혹은 별도 약정이 있는지 등은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

3.3. 임대관계 및 기타

* 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 현장 방문 시 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부를 확인하지 못했으며, 유사 물건의 표준적 이용 상태, 외형 등을 참고하여 평가되었습니다. 따라서, 실제 내부 구조 및 마감 상태는 현황과 다를 수 있으므로 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 이도이동 일대는 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 숙박시설로서의 운영 가능성이 높은 상권입니다. 제주를 찾는 관광객 및 비즈니스 방문객을 대상으로 하는 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 공공시설

제주동부경찰서가 인접해 있어 치안 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 매수인에게 인수되는 120,000,000원의 선순위 전세권입니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 추가적인 부담입니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

대항력이 있는 임차인들이 보증금 0원으로 신고되어 있어, 실제 채권 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 상태 미확인

폐문으로 인한 내부 확인 불가로 인해, 물건의 실제 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등이 불확실합니다. 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 등기사항은 해당 물건에 대한 여러 채권자의 권리가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 경매 절차 진행에 있어 추가적인 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 시내에 위치한 숙박시설로서 입지적 장점을 가지고 있으나, 매수인에게 인수되는 120,000,000원의 전세권과 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 내부 확인 불가로 인한 잠재적 위험 요소를 다수 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 특수: 한국의 대표적인 관광지인 제주에 위치하여 숙박시설로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시내 중심 입지: 제주시 주요 지역 접근성이 용이하며, 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 가치 상승 잠재력: 향후 제주 지역 개발 계획 및 관광 활성화에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 158,000,000원에서 인수 보증금 합계 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다. 그러나 본건은 매수인에게 인수되는 120,000,000원의 전세권이라는 명확한 부담이 존재하므로, 실제 입찰 시에는 이 인수 금액과 권리관계, 임차인 명도 가능성, 내부 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가 및 인수 금액만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.