나이스옥션 법원경매 제주 2024타경1554 [10] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 11층1201호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2024.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 준하는 토지로서 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로에 한면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 상대보호구역, 역사문환환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(19) 토지는 신축허가를 받은 토지로서 현황의 상태를 기준으로 평가하였음. 서귀포시청 문의 결과 기준시점 현재 신축허가가 유효한 것으로 조사되는바, 경매 진행시 구체적인 허가 사항 및 관련 인허가의 존속, 승계 가능성 여부 등을 재확인하시기 바라며, 허가사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I.감정평가 개요-7.그 밖의 사항-(5)를 참조하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 제주특별자치도 제주시 삼양이동 소재 "삼양초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(2-16) : 본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "제주동부경찰서" 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(17,18) : 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

기호(1-18) 공히 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 7층 건물내 제4층 제401호로서,

외벽 : 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 페인트 등,
바닥 : 에폭시 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2-16) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물내 제4층 제508호 외 14개호로서,

외벽 : 노출콘크리트, 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : PVC샷시 창호 등임.

기호(17,18) 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건물내 제5층 제509호 외 1개호로서,

외벽 : 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1) : 제2종근린생활시설(사무소)임.
기호(2-16) : 생활숙박시설임.
기호(17,18) : 오피스텔임.

설비내역

기호(1) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.
기호(2-16) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.
기호(17,18) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호① : 가장형의 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.
기호②,③,④ : 3필 1단의 가장형 평지로서 숙박시설 등의 부지로 이용중임.
기호⑤,⑥ : 2필 1단의 가장형 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호① : 본건 남측과 서측으로 각각 세로에 2면이 접함.
기호②,③,④ : 본건 북서측으로 광대로에 접하며, 남서측과 남동측으로 소로에 각각 2면이 접함.
기호⑤,⑥ : 본건 북서측과 북동측으로 각각 광대로에 2면이 접하며, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호① : 준주거지역, 고도지구(30M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역임.

기호②,④ : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호③ : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호⑤ : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호⑥ : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18)은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재로, 기호(4)는 점유인의 거부로 내부를 확인할 수 없었는바, 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 및 방매사례 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

3) 기호(17)은 현장조사시 점유인이 마스터룸 화장실 변기가 고장으로 사용불가하다고 주장하는바, 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 기호(18)은 다락이 소재하는바, 다락을 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경1554 (10)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 11층 1201호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 1억 5,300만원

토지면적: 4.52㎡ (약 1.37평)

건물면적: 35.25㎡ (약 10.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOO (마스킹 처리)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 선순위 전세권 존재

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "제주동부경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재하는 지역임. 제반 입지여건은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

도로상태: 본건(건물)은 북서측으로 광대로에 접하고, 남서측 및 남동측으로 소로에 각각 2면이 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

주변 시설:

* 인근 주요 시설로는 제주동부경찰서가 있으며, 생활 편의시설 및 상업시설이 분포해 있음.

* 해당 지역은 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 유해시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 7일 접수된 주식회사제은 외 1명의 강제경매 (갑7)이며, 채권액은 529,573,770원임. 이 권리를 기준으로 말소될 권리들이 결정됨.

인수되는 권리:

* 을구 3번 전세권 (2019년 11월 1일 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 권리자는 윤성민이며, 권리 금액은 130,000,000원임.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 16일

* 확정일자: 2019년 11월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인 윤 은 전세권 설정자(을구 3번)와 동일인으로 추정되며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 130,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로 이에 대한 부담이 발생함. 금액이 명시되었으므로 추가 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 제주시 이도이동 일대는 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 보통 수준임.

잠재적 가치: 제주의 관광 수요와 연계하여 생활숙박시설로서의 활용 가치를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

주거 환경: 경찰서, 상업시설, 주택 등이 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성이 좋음.

기타: 해당 건물은 생활숙박시설로, 일반 주거시설과는 다른 용도 및 규제가 적용될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

권리 인수 부담: 선순위 전세권 130,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가는 이를 고려하여 산정해야 함.

내부 확인 제한: 일부 호실의 경우 현장 조사 시 폐문, 관계인 부재, 점유인의 거부 등으로 내부 구조 및 마감 상태 확인이 어려웠다는 점은 주의해야 함. (기호(2-16), (4) 등)

시설물 하자 가능성: 기호(17) 호실의 경우 마스터룸 화장실 변기 고장 주장이 있었으며, 기호(18) 호실은 다락이 존재함. 실제 상태는 반드시 재확인이 필요함.

중복사건 및 공동담보: 사건에 중복 및 공동담보 물건이 포함되어 있어 복잡성이 높음.

임대관계 미상: 토지 부분에 임대관계가 미상이라는 점이 언급되어 있으며, 건물 내부의 실제 임대차 관계는 추가 확인이 필요할 수 있음. (단, 대항력 있는 임차인이 전세권자로 파악됨)

1.6. 종합 의견

본건은 제주 시내에 위치한 생활숙박시설로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임. 그러나 1억 3천만원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 부담이 존재하며, 일부 호실에 대한 내부 확인의 제한과 잠재적 시설물 하자 가능성도 고려해야 할 사항임. 중복사건 및 공동담보 등 복잡한 권리관계 또한 주의 깊게 분석해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 제주라는 관광 특수를 활용한 임대 수익 잠재력.

* 생활숙박시설로서의 활용 가능성.

* 안정적인 교통 및 생활 편의시설 인접성.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 인수되는 권리(전세권 130,000,000원), 명도 비용, 명도 가능성, 법원 진행 상황, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 전세금 1억 3천만원은 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 금액이므로, 실질적인 낙찰가는 이를 상회할 수 있습니다. 정확한 시세 조사 및 현장 답사를 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

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