나이스옥션 법원경매 제주 2024타경1554 [2] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 4층508호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2024.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 준하는 토지로서 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로에 한면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 상대보호구역, 역사문환환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15-2024.11.14))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(19) 토지는 신축허가를 받은 토지로서 현황의 상태를 기준으로 평가하였음. 서귀포시청 문의 결과 기준시점 현재 신축허가가 유효한 것으로 조사되는바, 경매 진행시 구체적인 허가 사항 및 관련 인허가의 존속, 승계 가능성 여부 등을 재확인하시기 바라며, 허가사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I.감정평가 개요-7.그 밖의 사항-(5)를 참조하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 제주특별자치도 제주시 삼양이동 소재 "삼양초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(2-16) : 본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "제주동부경찰서" 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

기호(17,18) : 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

기호(1-18) 공히 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 7층 건물내 제4층 제401호로서,

외벽 : 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 페인트 등,
바닥 : 에폭시 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2-16) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물내 제4층 제508호 외 14개호로서,

외벽 : 노출콘크리트, 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : PVC샷시 창호 등임.

기호(17,18) 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건물내 제5층 제509호 외 1개호로서,

외벽 : 드라이비트, 타일 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1) : 제2종근린생활시설(사무소)임.
기호(2-16) : 생활숙박시설임.
기호(17,18) : 오피스텔임.

설비내역

기호(1) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비 등 되어있음.
기호(2-16) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.
기호(17,18) : 위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호① : 가장형의 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.
기호②,③,④ : 3필 1단의 가장형 평지로서 숙박시설 등의 부지로 이용중임.
기호⑤,⑥ : 2필 1단의 가장형 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호① : 본건 남측과 서측으로 각각 세로에 2면이 접함.
기호②,③,④ : 본건 북서측으로 광대로에 접하며, 남서측과 남동측으로 소로에 각각 2면이 접함.
기호⑤,⑥ : 본건 북서측과 북동측으로 각각 광대로에 2면이 접하며, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호① : 준주거지역, 고도지구(30M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역임.

기호②,④ : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호③ : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호⑤ : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

기호⑥ : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18)은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재로, 기호(4)는 점유인의 거부로 내부를 확인할 수 없었는바, 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 및 방매사례 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

3) 기호(17)은 현장조사시 점유인이 마스터룸 화장실 변기가 고장으로 사용불가하다고 주장하는바, 경매 진행시 유의하시기 바람.

4) 기호(18)은 다락이 소재하는바, 다락을 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호

제주지방법원 2024타경1554 (2)

* 소재지

제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2, 제이하임레지던스 4층508호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3)

* 용도

생활숙박시설

* 감정가

146,000,000원

* 면적

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.609300000000001㎡ (약 1.39평)

건물면적: 35.98㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.98㎡ (약 10.88평)

* 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분

부동산 강제경매

* 채권자

주식회사제은 (채권액: 529,573,770원)

* 특이사항

중복사건, 공동담보, 선순위전세권 인수

* 특수물건정보

중복사건, 공동담보, 선순위전세권 인수

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동에 위치하며, 주위에는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 중 제4층 제508호로, 전용면적 35.98㎡ 규모의 생활숙박시설입니다. 외벽은 노출콘크리트, 드라이비트, 타일 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 강마루, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 3필지 1단으로 이루어진 가장형 평지로, 숙박시설 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 광대로에 접하며, 남서측 및 남동측으로 소로에 각각 2면이 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m-40m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 있습니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기, 소방 설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 사용승인일

2018년 10월 1일

3. 권리분석

* 말소기준권리

제주지방법원 강제경매개시결정 (2024타경1554, 2024-02-07)

* 등기부 요약

- 소유권보존 (갑1, 2018-10-08): 성지주택주식회사 외 1명

- 신탁관련 등기 (갑3, 갑4, 2018-12-14, 2020-04-08)

- 전세권설정 (을5, 2021-01-15): 한국중부발전주식회사, 전세금 100,000,000원. 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 강제경매 (갑7, 2024-02-07): 주식회사제은, 채권액 529,573,770원. 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 한국중부발전주식회사

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 확정일자: 2021-01-15

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, 동일 주체명의로 100,000,000원의 전세권이 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리보다 선순위로서 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 5번 전세권설정등기(2021.1.15. 등기, 100,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

제주시 이도동의 상업 및 업무시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역 내 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획

일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

제주동부경찰서 남서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수 부담

100,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡하거나 다른 채권자의 권리 행사에 따른 변수가 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가

일부 호실은 현장 방문 시 폐문, 관계인 부재, 점유인의 거부 등으로 내부를 확인할 수 없었습니다. 이는 내부 상태 및 마감재 등에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 기타 명시된 사항

기호(17) 호실은 마스터룸 화장실 변기 고장 주장, 기호(18) 호실은 다락이 소재하는 등 각 호실별 특이사항이 감정평가서에 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

제주 시내 이도동에 위치한 생활숙박시설로, 상업지구 내에 있어 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 본 건의 가장 큰 특징은 1억 원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 중대한 부담 요인입니다. 또한, 강제경매 채권액이 5억 원을 상회하고 신탁 등기 내역이 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 도심 생활숙박시설: 도심권에 위치하여 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 적정 규모의 전용면적: 35.98㎡의 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 임대용으로 적합합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 즉시 활용 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 100,000,000원의 전세권을 제외한 순수 물건 가치를 시세, 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.