나이스옥션 법원경매 제주 2024타경6740 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 608-14 목장용지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경6740 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 608-14 목장용지 경매

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제주지방법원 경매2계 2024타경6740 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 608-14 | 감정가: 1,952,100,000원 | 최저가: 468,699,000원 | 용도: 목장용지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경6740 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 608-14

용도: 목장용지 (현황: 신축건물 공사 중단된 건부지)

감정가: 1,952,100,000원

토지면적: 4820.00 제곱미터 (약 1458.05 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 현황 요약

본건은 제주 조천읍 교래리에 위치한 목장용지입니다. 공부상 지목은 목장용지이나, 현재 신축 건물의 공사가 중단된 건부지 상태로 이용되고 있습니다. 토지면적은 4820.00 제곱미터로 대형 필지에 해당합니다. 건물면적은 없으나, 건물 제시외면적 154.36 제곱미터가 존재하며, 매각대상은 토지 전부에 한정됩니다. 채무자 성OOOOOOOOOO, 채권자 대OOOOOO의 임의경매 사건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재 "교래사거리" 남동측 인근에 위치합니다. 일대는 농촌 취락지 인근 농경지대 및 목장지대가 혼재되어 있으며, 근린생활시설과 주택이 산재하는 지역입니다.

교통 접근성이 우수하여 본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 교통 사정은 무난한 것으로 판단됩니다.

가장 큰 장점은 본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성 및 개발 가치가 매우 높다는 점입니다.

2.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변 환경은 제주의 중산간 지역 특성을 반영하여 깨끗하며, 교래리 농촌 취락지 인근으로 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설, 주택)이 일부 산재해 있습니다.

주요 관광지(제주 돌문화공원, 사려니숲길 등)와 가까운 위치에 있어 향후 관광 관련 시설 개발 수요가 잠재적으로 존재합니다.

주변 혐오시설: 지리적 특성상 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 지목이 '목장용지'임을 감안할 때 인근 목장에서 발생하는 축산 냄새 등이 발생할 가능성은 있으나, 현황이 '공사 중단 건부지'로 바뀐 점을 볼 때 해당 필지 자체의 냄새 리스크는 낮을 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건은 생산관리지역 내 목장용지이므로 일반적인 주거 상권이나 도심 상권 분석은 의미가 적습니다.

대규모 토지 면적(약 1458 평)과 우수한 도로 접근성(20m 광폭도로)을 바탕으로, 향후 인허가를 통해 대규모 근린생활시설, 체험 시설, 펜션 단지 등 관광/레저 관련 시설로의 개발 잠재력이 높다고 평가됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 분석 및 특이사항

본건은 부동산 임의경매 사건으로 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항: 공부상 지목 '목장용지'이나, 현황은 '신축건물 공사 중단된 건부지'입니다.

제시외 물건: 건물 제시외면적 154.36 제곱미터(평수 약 46.7 평)가 존재하나, 매각 대상은 토지 전부입니다. 토지 매각에 포함되지 않는 제시외 건물의 소유권 및 철거 문제는 낙찰자가 해결해야 할 가장 큰 잠재적 리스크로 작용합니다. (법정지상권 성립 여부 등 검토 필수)

임대 관계: 임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역: 개발 행위 제한이 따르나, 건폐율 및 용적률 등은 계획관리지역보다는 낮더라도 농림지역보다는 상대적으로 유연한 개발이 가능합니다.

중로2류(폭 15m-20m)(접합): 우수한 도로 조건으로 개발 행위에 매우 유리합니다.

각종 보전 지구: 경관보전지구2등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어, 개발 시 제주특별자치도의 엄격한 건축 및 개발 계획 심의 및 제한이 수반됩니다. 보전지구 등급 확인을 통해 구체적인 건축물의 용도, 규모, 높이 등에 대한 심도 있는 사전 검토가 필요합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물 문제: 매각에 포함되지 않는 154.36 제곱미터 규모의 공사 중단된 신축 건물 처리(철거 또는 매수 협상, 법정지상권 성립 여부)에 대한 법적 리스크 및 비용이 발생합니다.

2. 개발 제한: 생산관리지역임에도 불구하고 경관, 생태계, 지하수 등 다수의 보전지구에 저촉되어 있어, 낙찰 후 원하는 용도로의 개발 행위(특히 용도변경)가 불가능하거나 매우 제한적일 수 있습니다.

3. 공사 중단: 토지의 현황이 '건부지'이므로 건축 허가가 취소된 상태인지, 공사 재개 조건은 무엇인지 등 건축 관련 행정 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 제주 중산간 지역에서 보기 드문 대규모 필지(4820 제곱미터, 약 1458 평)이며, 20m 폭의 광폭 포장도로에 접하고 있어 접근성이 극히 우수합니다. 감정가가 약 19.5억 원으로, 평당 약 134만 원 수준입니다.

다만, 다수의 보전 지구에 저촉되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따르며, 매각에서 제외된 제시외 건물의 처리 문제가 가장 큰 불확실성으로 작용합니다. 이러한 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 제주시 조천읍 교래리 중산간 지역에서 20m 광폭도로에 직접 접한 대형 필지로, 입지 조건은 최상급입니다.

2. 규모의 경제: 대규모 면적(4820 제곱미터)을 활용하여 단일 대형 시설 또는 분할 개발을 통한 수익 창출 기회가 잠재합니다.

3. 토지 현황 개선: 기존 '목장용지'에서 '건부지'로 현황이 변경되어 있어, 지목 변경 등 개발 과정을 일부 단축할 수 있는 가능성이 있습니다. (단, 현행 건축 허가 상태 확인 필수)

4. 저평가 가능성: 제시외 건물의 처리 리스크와 보전 지구 제한 때문에 입찰 경쟁률이 낮아질 경우, 우수한 도로 조건을 가진 토지를 감정가 이하로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

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