나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7873 [2] 제주특별자치도 제주시 노형동 2844-1 라임빌 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7873 [2] 제주특별자치도 제주시 노형동 2844-1 라임빌 1층101호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경7873
• 주소: 제주특별자치도 제주시 월광로 61, 1층101호 (노형동,라임빌)
• 감정가: 311,000,000원
• 최저가: 217,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매2계 2024타경7873 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 월광로 61, 1층101호 (노형동,라임빌) | 감정가: 311,000,000원 | 최저가: 217,700,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경7873 (2)이며, 부동산임의경매 사건입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 고OO이며, 채권자는 삼OOO입니다.

1.2. 물건 개요 및 현황

본 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동 2844-1 라임빌 1층101호에 위치한 연립주택입니다.

감정가는 311,000,000원입니다.

토지면적은 133.52㎡ (약 40.39평)이며, 건물면적은 83.97㎡ (약 25.40평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 4층 건물 내 1층에 해당하며, 2013년 4월 10일에 사용 승인된 것으로 확인됩니다.

2. 감정평가 주요 요약

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 일반음식점, 소매점, 나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 노형동의 주거지역과 일부 자연환경이 혼합된 형태입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

본건은 남동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로(대로1류)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 경사슬래브지붕, 지하 1층/지상 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 연립주택으로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈위페인팅마감, 스타코마감 등으로 마감되었고, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 보전녹지지역, 자연녹지지역이 혼재되어 있으며, 대로1류(폭 35m-40m)에 접합되어 있습니다.

추가로 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 공익용산지, 보전산지, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 법정 제한이 설정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 입지 조건

본 물건은 제주에서 선호도가 높은 노형동에 위치하며, "백록초등학교" 서측 인근이라는 점에서 교육 환경 측면에서 유리한 입지를 가집니다.

또한, 폭 35m 내외의 대로변에 접하고 있어 차량 진출입 및 가시성이 매우 양호한 편입니다.

다만, 주변이 공동주택과 함께 나지 및 농경지 등이 혼재되어 있어 완전한 도심 주거지역과는 차이가 있으며, 토지이용계획상 보전녹지 및 자연녹지지역의 제한을 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

본 건은 소유자와 채무자가 고OO으로 동일하며, 임의경매로 진행되는 사건입니다.

매각은 토지 및 건물을 일괄하여 진행하므로, 권리 관계는 비교적 단순합니다.

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 명시되어 있어, 낙찰 후 임차인 등 점유자에 대한 명도 절차 시에 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서, 입찰 전 현장 조사를 통한 점유 현황 확인이 필수적입니다.

5. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택 등 주거지역이 주를 이루며, 근린 생활시설인 일반음식점, 소매점 등이 혼재된 주거 중심 상권입니다.

노형동의 주요 상권 중심지와의 접근성은 양호하며, 기본적인 주거 생활 편의시설을 이용하는 데는 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

6. 생활 정보

교육 환경으로는 "백록초등학교"가 인근에 위치하여 학군 접근성이 우수합니다.

생활 편의 시설은 주변에 소매점, 일반음식점 등이 있어 일상생활에 필요한 시설은 도보 또는 차량으로 용이하게 이용 가능합니다.

건물에 승강기가 설치되어 있어 1층이지만 편리성이 보장되며, 2013년 사용 승인된 건물로 내부 설비 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 여부는 제공된 정보만으로는 확인할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

토지이용계획상 보전녹지지역 및 자연녹지지역이 혼재되어 있으며, 장애물제한표면구역, 공익용산지, 보전산지 등의 다중 제한이 설정되어 있어 향후 재건축 또는 증축 등의 개발 행위에 제약을 받을 가능성이 높습니다.

경매 특성상 임대관계가 미상(미확인)이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 인도 명령 대상자 확인을 위한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

연립주택 특성상 아파트 대비 환금성이 다소 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주 노형동이라는 우수한 입지 조건과 초등학교 인근, 대로변에 접한 좋은 접근성을 가진 연립주택입니다.

건물 연식(2013년)과 기본적인 설비(승강기 포함)가 양호한 점도 장점입니다.

다만, 토지이용계획상 보전녹지/자연녹지 지역에 위치하며 다수의 법정 제한을 받고 있어 향후 개발 잠재력은 낮을 것으로 판단됩니다.

따라서 감정가 311,000,000원을 기준으로 토지 이용의 제한 사항과 입지적 우위 요소를 종합적으로 비교하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 투자 포인트

최고의 입지: 제주에서 주거 선호도가 높은 노형동에 위치하며, 대로변에 접하여 접근성이 우수합니다.

학군 프리미엄: 백록초등학교 인근으로 어린 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

토지/건물 일괄 매각: 매각 대상이 명확하여 권리 관계 분석의 복잡도가 낮습니다.

합리적 감정가 대비 투자 여부: 토지이용계획상의 제약으로 인한 리스크를 감안하고도 노형동 입지 프리미엄을 상쇄할 수 있는 가격적 메리트가 있는지 검토가 필요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계