나이스옥션 법원경매 제주 2024타경27938 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 2868 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2024.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 소재 "성읍2리사무소" 남동측 인근에 위치하며 주위는 농지, 목장용지, 초지, 임야. 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형으로서 자체 지반은 대체로 평탄하나 남측 광대로 대비 저지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 광대로에 접하며 소폭의 진입로를 통하여 광대로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하천구역(2020-05-06)(진평천)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(1) 토지는 일부가 하천구역에 저촉하는바, 이를 감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건 휴경상태의 전임.
-토지 일부가 하천구역에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경27938 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 2868

용도: 전

감정가: 2,583,261,000원

토지면적: 9259.00㎡ (약 2801.00평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전중부새마을금고 (등기부 채권 총액 및 근저당권자 정보 기반 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 소재 "성읍2리사무소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농지, 목장용지, 초지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태:

부정형으로서 자체 지반은 대체로 평탄하나 남측 광대로 대비 저지임.

인접 도로상태:

본건 남측으로 광대로에 접하며 소폭의 진입로를 통하여 광대로로 진출입함.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역:

계획관리지역

주요 제한사항:

* 가축사육제한구역 (2023.10.20. 고시 (1000m 이내 일부제한), 가축사육제한구역 (2023.10.20. 고시 (전부제한)))

* 공장설립제한지역 (2016-11-28)

* 경관보전지구3등급

* 생태계보전지구5등급

* 지하수자원보전4등급

* 건축계획심의대상구역

* 하천구역 (2020-05-06) (진평천)

1.3. 권리분석

소유권 현황:

* 정두옥 (1974-04-26 소유권 이전)

* 정우진 (2015-09-03 협의분할에 의한 상속 소유권 이전)

말소기준권리:

* 근저당권 (대전중부새마을금고, 2023-03-06, 2,100,000,000원)

기타 권리사항:

* 근저당권 (대전중부새마을금고, 2023-03-06, 2,100,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (대전중부새마을금고, 2023-03-06) - 말소

* 임의경매 (대전중부새마을금고, 2024-06-13, 1,750,000,000원) - 말소

등기부채권 총액:

2,100,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 건은 농림지역에 가까운 토지로, 주변에 농지, 목장용지, 초지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업지역의 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 근린생활시설이 일부 소재하나, 배후 수요가 풍부한 상권으로 보기는 어렵습니다. 제주의 관광 및 농업 특성을 고려할 때, 지역 경제 활동과 연계될 수 있는 잠재력은 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설:

"성읍2리사무소"가 인근에 위치하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재합니다. 성읍민속마을과 같은 지역적 특색을 가진 관광 자원이 인근에 위치하고 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다. 농경지로서 기본적인 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있으며, 서귀포시 중심지까지 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 일반적인 정보 탐색 결과, 본 건에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수:

매각 결정 기일까지 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 발급받아야 합니다. (농지법 개정으로 14일 이내 발급 가능하므로 사전 신청 필요)

하천구역 저촉:

토지의 일부가 하천구역에 포함되어 있어 해당 부분에 대한 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

다중 토지이용규제:

계획관리지역임에도 불구하고, 가축사육제한, 공장설립제한, 경관/생태/지하수 보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다수의 공익적 목적의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 예상됩니다.

휴경 상태의 전:

현재 경작되지 않고 방치된 상태로, 추가적인 정비 및 관리가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면의 넓은 면적의 농지(전)로, 감정가는 높게 책정되었으나 다양한 개발 제한 및 행정적 요건(농지취득자격증명)이 존재하는 물건입니다. 특히 하천구역 편입 및 다수의 공익적 용도 제한 사항은 향후 활용 방안에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준 권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지:

9259. 00㎡ (약 2801평)의 넓은 면적은 향후 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지역적 특색:

제주도의 자연환경 및 관광 자원과 연계한 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (예: 친환경 농업, 체험 농장 등)

합리적인 권리 관계:

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 2,583,261,000원

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 하천구역 저촉, 다수의 개발 제한 등 상당한 제약 사항이 존재하며, 현재 휴경 상태로 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 토지 실거래가 및 개발 가능성, 규제 완화 가능성 등에 대한 추가적인 심층 조사가 필요합니다. 따라서, 현재로서는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.