나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29446 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1102-2 잡종지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29446 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1102-2 잡종지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경29446 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1102-2 | 감정가: 1,433,128,000원 | 최저가: 344,094,000원 | 용도: 잡종지

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경29446 (1)이며, 매각대상은 토지 매각을 위한 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 14억 3,312만 8,000원으로 책정되었습니다. 소유자는 배OO, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 봉OOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 매각 대상

총 토지면적은 2,272.00제곱미터 (약 687.27평)이며, 용도는 목록 1, 2가 전(휴경지), 목록 3이 잡종지로 이용 중입니다. 건물 면적은 0.00제곱미터이나, 목록 3 토지 위에 99.50제곱미터의 제시외 건물이 소재하며 이는 매각 대상에 포함되지 않습니다. 매각 대상은 오직 토지입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 "산방산탄산온천" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 온천 시설, 숙박 시설, 관광 시설, 근린생활 시설, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지방도 주변 농경지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상 물건지 인근 및 지방도가 소재하여 제반 차량 출입 및 교통 상황은 보통입니다. 다만, 목록 1, 2 토지는 지적도상 맹지이나, 목록 3 토지를 통하여 출입이 가능합니다. 목록 3 토지는 지적도상 동측으로 폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로에 직접 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지 이용 계획상 공히 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한), 온천원보호지구, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 각종 보전 및 제한 구역이 복합적으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 이용에 있어 반드시 고려해야 할 핵심 제한 사항입니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 핵심 주의사항 (농지취득자격증명)

본 건은 목록 1, 2 토지가 현황 "전(휴경지)"인 농지이므로, 낙찰자는 매각 결정기일까지 관할 관청으로부터 농지취득자격증명(농취증)을 발급받아 제출해야 합니다. 기한 내 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으니 각별한 주의가 필요합니다. 또한, 목록 1, 2, 3 토지는 일괄 매각으로 진행됩니다.

3.2. 제시외 물건 및 지적 현황

목록 3에는 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하나, 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 추후 소유권 분쟁 및 법정 지상권 성립 여부 등의 권리 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 목록 1, 2는 지적도상 맹지라는 단점을 목록 3의 도로 접합성으로 보완하여 일괄 매각되는 구조입니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 특성 및 생활 정보

대상지는 산방산탄산온천 인근으로, 관광 시설 및 숙박 시설이 밀집한 지역 상권에 속합니다. 이는 휴양 및 관광 목적의 개발 수요가 높을 수 있음을 시사합니다. 지방도 인접으로 접근성이 양호하며, 기본적인 근린생활시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 현재 확인된 자료상 특이한 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통한 최종 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

최대 리스크는 농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수입니다. 또한, 토지 이용 계획상 경관보전지구, 생태계보전지구 등 개발 행위를 엄격히 제한하는 구역이 다수 포함되어 있어, 희망하는 용도(예: 대규모 숙박 시설 등)로의 개발이 사실상 불가능할 수 있습니다. 사전 관할 지자체와의 협의가 필수적입니다.

5.2. 현황 리스크

목록 3 위에 소재하는 제시외 건물의 철거 또는 매입에 관한 문제가 잔존하며, 토지만 매각받는 경우 토지 소유자와 제시외 건물 소유자 간의 법적 분쟁(지료 청구, 철거 소송 등)이 발생할 수 있습니다. 목록 1, 2 토지의 실질적인 통행로 사용권 확보에 대한 면밀한 검토도 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 제주도 서귀포시 안덕면 사계리 일대의 대형 토지로서, 산방산탄산온천 인근이라는 지리적 장점을 가집니다. 총 면적 687.27평의 대형 토지이며 목록 3이 도로에 접해 있어 개발의 기본 요건은 갖추고 있습니다. 다만, 농취증 문제와 복합적인 토지 이용 제한(계획관리지역 외 다양한 보전지구)이 투자 가치를 상쇄할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주도 서남부의 관광 핵심지인 산방산탄산온천 및 유명 관광지 인근에 위치하여 잠재적인 관광 및 숙박 시설 개발 수요가 존재합니다.

대형 필지: 2,272.00제곱미터(약 687.27평)의 넓은 면적으로, 단일 용도 또는 복합 용도로 활용 가능성이 높습니다.

가격 경쟁력: 유찰 시 감정가 대비 상당한 가격 인하 효과를 기대할 수 있습니다. 투자자는 법적 리스크를 철저히 검토하고, 주변 시세 및 개발 제한 요소를 고려하여 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 현명합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계