나이스옥션 법원경매 제주 2024타경27358 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 469-18 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경27358 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 469-18 도로 경매

• 사건번호: 2024타경27358
• 주소: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 469-18
• 용도: 도로

제주지방법원 경매2계 2024타경27358 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 469-18 | 감정가: 326,808,000원 | 최저가: 54,927,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경27358 (1))

1.1. 물건 기본 정보

소재지

제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 469-18

용도 및 특징

도로 (공유물분할을위한경매)

토지면적

1836. 00㎡ (약 555.38평)

감정가

326,808,000원

경매 구분

공유물분할을위한경매

1.2. 감정평가 요약 및 특이사항

감정요항

본건은 제주해녀 항일운동기념공원 남동측 인근에 위치하며 주택, 근린생활시설, 농지 등이 혼재하는 지역입니다. 교통 여건은 보통이며, 부정형의 토지로서 현재 도로로 이용 중인 상태입니다.

주요 특이사항

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 매각대상 토지 자체가 건축법상 도로(중로2류)의 일부를 포함하는 '도로'입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지

본건은 제주시 구좌읍 상도리에 위치하며, 유명 관광지인 제주해녀 항일운동기념공원과 인접하여 관광 수요가 꾸준한 지역입니다. 차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 주위는 근린생활시설 및 농지 등이 혼재되어 있는 제주 동부의 전형적인 해안도로 인근 입지입니다.

2.2. 권리분석

권리 관계

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되므로, 낙찰 시 소유권을 단독으로 취득하게 됩니다.

법적 안정성

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부등본을 확보할 수 있습니다. 다만, 본건은 토지 전체에 대한 지분 경매가 아닌 토지 자체를 매각하는 공유물분할 경매이지만, 토지의 용도가 '도로'이므로 향후 배타적 사용수익권 제한에 대한 명확한 검토가 필요합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권 분석

본건 인근은 제주 해안 도로를 따라 형성된 관광 상권으로, 펜션, 카페, 음식점 등 관광객을 대상으로 하는 시설들이 주를 이룹니다. 일상적인 대형 상권은 아니지만, 관광 시즌에는 유동 인구가 많은 지역입니다.

생활 정보

제주해녀 항일운동기념공원이 가까이 있으며, 전반적으로 농촌 지역의 특성을 띠고 있어 기본적인 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 상도리, 세화리 등 인근 취락지구에서 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오 시설

지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설(대형 쓰레기 처리장, 화장장, 묘지 대규모 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

법적 용도

자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

토지 이용의 핵심

자연녹지지역 및 자연취락지구로 지정되어 있으나, 핵심은 본 토지가 '도로'로 이용되고 있으며, '중로2류' 및 '건축법상 도로'에 저촉된다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립에 있어 심각한 제약으로 작용할 수 있습니다.

3. 최종 검토 및 투자 제언

3.1. 잠재적 리스크

토지 용도의 한계

본 토지는 현재 도로로 이용 중이며, 건축법상 도로로 지정되어 있어 사적 개발이나 건축 행위가 원천적으로 불가능에 가깝습니다.

배타적 사용수익권 제한

도로로 사용되는 토지의 경우, 공익적 성격으로 인해 토지 소유자의 배타적 사용수익권이 제한될 가능성이 높습니다. 이로 인해 토지 가치 평가와 활용에 있어 일반 토지와는 다른 접근이 필요합니다.

공유물분할 경매의 특성

공유물분할 경매이므로 단순한 지분 경매와 달리 소유권 확보는 가능하나, 낙찰 후 도로 소유권자로서의 법적 권리 행사가 매우 제한적일 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 제주 동부 해안 인근에 위치한 자연녹지 지역의 토지로서, 위치 자체의 잠재력은 있으나, 토지의 실제 이용 현황과 법적 제한(도로)으로 인해 일반적인 개발 투자를 목적으로 하는 물건은 아닙니다. 투자의 목적을 명확히 설정해야 하며, 장기적인 관점에서 도로 부지 소유로 인한 가치 회수 방안(예: 지자체의 도로 매수, 보상 등)을 염두에 두어야 합니다.

3.3. 투자 포인트

특수 물건 투자

도로 토지라는 특수성을 이해하고 접근할 경우, 상대적으로 낮은 경쟁률과 가격으로 접근할 기회가 될 수 있습니다.

장기적 관점의 매수 청구권

장기적으로 지자체에서 도로 부지를 매수할 가능성이나, 도로 폐지 시 원형으로의 개발 가능성을 염두에 둔 초장기 투자의 관점으로 접근해야 합니다.

주변 환경의 가치

인근의 제주해녀 항일운동기념공원, 자연취락지구 등 주변 환경은 양호하여, 해당 토지의 법적 용도가 변경될 가능성은 낮더라도 인근 시세 상승에 따른 간접적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계