나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29538 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 2430 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29538 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 2430 전 경매

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제주지방법원 경매2계 2024타경29538 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 2430 | 감정가: 1,461,768,000원 | 최저가: 350,971,000원 | 용도: 전

1. 개요

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 2430 (외 3필지 일괄매각 추정)

용도: 전 (농지)

토지면적: 5,376.00㎡ (약 1,626평)

감정가: 1,461,768,000원

1.2. 경매 진행 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경29538 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 오OO

채권자: 봉OOOOOO

2. 입지 및 물건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제주시 애월읍 곽지리 소재 '곽금초등학교' 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 과수원 등의 농경지와 일부 주택 등이 혼재된 지역으로, 계획관리지역에 속하여 향후 개발 여지 및 투자 가치가 높은 곳으로 평가됩니다.

교통 여건은 근거리에 간선도로가 소재하여 차량 접근이 용이하며, 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 물건 현황

본건은 총 4개 필지(기호 1~4 추정)가 일괄 매각되는 '전(밭)'입니다.

인근 지세는 북동하향의 완경사를 이루고 있으며, 지목은 '전'이나 실제 이용 현황은 전, 일부 임야화된 휴경지, 그리고 일부는 도로(진입로)로 이용되고 있습니다.

건물은 없으며(건물면적 0.00㎡), 순수 토지 매각 물건입니다.

토지의 이용상태가 다양하고, 특히 도로(진입로)로 이용 중인 부분이 있어 정확한 현황 파악 및 후속 토지 활용 방안 검토가 필요합니다.

2.3. 인접 도로 상태 및 교통

기호 (1) 토지는 지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이나, 일괄 매각되는 기호 (2, 4) 토지 중 일부 도로로 이용 중인 부분을 경유하여 출입이 가능합니다.

기호 (2)는 노폭 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하나 단차가 있어 직접 통행은 불가하며, 역시 기호 (4)를 경유해야 합니다.

기호 (3, 4)는 북서측으로 노폭 약 12미터 아스콘 포장도로와 직접 접하고 있어, 전체적으로는 도로 접근성에 큰 문제는 없으나, 필지별 도로 현황 및 진입 가능 여부를 명확히 이해해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계

본건은 소유자 오OO와 채무자 오OO가 동일한 임의경매 사건입니다.

제시된 정보만으로는 복잡한 임차인 또는 선순위 권리 문제는 파악되지 않으며, 단순 채권자(봉OOOOOO)의 근저당권 실행으로 인한 경매로 판단됩니다.

다만, 매각대상 외 건물(제시외 물건)은 없는 것으로 보고되었습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필수: 본 물건은 '전(농지)'이므로, 매수인은 매각결정기일까지 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

일괄매각: 본건은 여러 필지가 하나의 사건으로 묶여 일괄 매각됩니다. 각 필지의 개별적 가치와 이용 현황(도로, 전, 휴경지)을 종합적으로 고려해야 합니다.

도로 접근성: 기호 (1)이 맹지이나 다른 일괄 매각 필지(기호 2, 4)를 통해 출입이 가능하다는 점은 매각 후 토지 이용에 있어 중요한 요소입니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 '곽금초등학교' 인근에 위치하며, 주거지보다는 농경지 위주의 환경입니다.

애월읍 곽지리는 제주 서부 관광 라인에 위치하고 있어 지리적 잠재력은 높습니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않았으며, 청정 환경을 유지하고 있는 것으로 보입니다.

곽지해수욕장 등 주요 명소와의 접근성을 고려할 때, 장기적으로는 주거 및 숙박 시설 부지로의 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한: '계획관리지역'으로 개발 가능성은 있으나, 동시에 '가축사육제한구역', '경관보전지구4등급', '생태계보전지구4-1/5등급', '지하수자원보전3/4등급' 등 복잡하고 다층적인 규제에 저촉되어 있습니다. 토지 활용 시 규제 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

농취증 미제출 위험: 낙찰 후 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 사전에 관할 관청에 문의하여 취득 가능성을 확인해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

대규모 면적: 5,376.00㎡ (약 1,626평)의 넓은 토지 면적은 대규모 개발 사업이나 분할 개발에 유리합니다.

계획관리지역: 용도지역상 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하의 개발이 가능하여, 농지 규제 해제 시 주택, 숙박시설, 근린생활시설 등으로의 전환 잠재력이 높습니다.

애월읍 입지: 제주 서부 지역, 특히 애월읍은 지속적인 인구 유입 및 관광 수요 증가 지역으로, 장기적인 투자가치가 높습니다.

5. 종합 의견

본건은 제주시 애월읍의 잠재력 높은 '계획관리지역' 내에 위치한 대규모 토지입니다. '전'이라는 지목으로 인해 농취증 발급이 필수적이며, 복잡한 보전 지구 규제에 저촉되는 점이 리스크입니다. 그러나 일괄매각되는 필지들이 맹지 문제를 상호 보완하고 있고, 계획관리지역의 용도상 장기적인 개발 가능성이 매우 높습니다. 따라서 농취증 발급이 가능하고, 제주특별자치도의 각종 보전 규제에 대한 철저한 분석 및 향후 활용 계획이 명확한 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다. 매수 전 행정 규제 관련 사전 확인이 반드시 필요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계