나이스옥션 법원경매 광주 2025타경295 [4] 광주광역시 동구 대인동 27 지하층3호 발전시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 ""롯데백화점 광주점"" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 아파트단지, 주상용, 점포 및 상가 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건 기호(가~마)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중
제지하층 제2호~제4호, 제4층 제401호, 제5층으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

기호(가) : 무도장, 사무실 등
기호(나) : 무도장, 일반음식점, 커피숍 등
기호(다~마) : 주차장으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 유사 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 편도 1차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역,
중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면, 목록 3. 내지 5. 건물(2호, 3호, 4호) 부동산은 현재 경계구분 없이 주차장으로 이용중으로, 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 조사됨
본건 건물의 등기사항증명서상 건물번호는 제지하층 3호이나 대장상 지103호임
목록 3. 내지 5. 건물(2호, 3호, 4호)와 인접한 부동산(지하층1호)의 소유자 오금자가 본인 소유 부동산의 일부가 위 3, 4, 5 부동산의 진입로로 이용중으로, 위 부동산의 소유자로부터 사용료로 연 400만 원을 받았다는 취지의 의견서를 2026. 2. 23.자로 제출함
2026. 2. 24. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경295 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

1.2. 물건 기본사항

소재지: 광주광역시 동구 대인동 27 지하층3호

용도: (감정평가서상) 발전시설 / (건축물대장상) 판매시설, 무도장, 업무시설, 위락시설, 일반음식점 등 복합 용도

건물 등기사항증명서상 건물번호: 제지하층 3호

건축물대장상 건물번호: 지103호

1.3. 면적 및 가격

감정가: 140,000,000원

토지면적: 83.72㎡ (약 25.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 290.47㎡ (약 87.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특수물건정보: 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 동구 대인동에 소재하며, 롯데백화점 광주점 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 주상용 건물, 점포 및 상가 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 남서측으로 편도 1차선의 포장도로가 개설되어 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 평지대 내 유사 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

현 소유자는 주식회사 풍산기업이며, 2021년 8월 10일에 소유권 이전 등기가 되었습니다.

말소기준권리는 2021년 8월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 1,596,000,000원)입니다.

이후 광주세무서장의 압류(2024.08.02.) 및 농협은행의 임의경매개시결정(2025.01.16.)이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,596,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

2021년 8월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 오 (오금자)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인 오 은 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸될 예정이며, 보증금 5,000,000원에 대한 변제받을 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 롯데백화점 광주점 인근에 위치하며, 해당 지역은 광주의 주요 상업 및 업무 지구에 해당합니다.

주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장 및 감정평가서상 본건 건물은 복합적인 용도로 사용 가능하며, 구체적으로는 판매시설, 무도장, 일반음식점, 업무시설, 위락시설 등으로 활용될 수 있습니다.

다만, 경매 대상 물건(목록 3~5 건물)은 현재 경계 구분 없이 주차장으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

롯데백화점 광주점이 인접해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 주변 상업지구 내 다수의 금융기관, 병원, 식당가 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었음을 유의해야 합니다.

공동담보 물건으로, 해당 물건 외에도 담보로 제공된 다른 부동산이 존재할 수 있습니다.

6.2. 진입로 사용 문제

인접한 지하층 1호 소유자인 오금자 씨는 본건 부동산(지하층 2, 3, 4호)의 일부가 자신의 부동산을 통과하는 진입로로 사용되고 있으며, 이에 대한 사용료로 연 400만 원을 받아왔다는 의견서를 제출했습니다. 이 문제는 향후 사용 및 관리에 있어 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 등기사항증명서와 대장상의 건물번호 차이

건물 등기사항증명서상으로는 지하층 3호로 기재되어 있으나, 건축물대장상으로는 지103호로 기재되어 있어 공부와의 차이가 있습니다. 이는 소유권 이전 및 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있으나, 감정평가서에 따르면 건축물현황도를 기준으로 위치 특정 및 경계벽 복원이 용이한 것으로 조사되었습니다.

6.4. 건물 이용 현황

경매 대상인 지하층 2호, 3호, 4호 건물은 현재 경계 구분 없이 주차장으로 이용 중이며, 이는 감정평가서 요약에도 명시되어 있습니다. 본래 용도와 상이한 현재 이용 상태에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 광주광역시 동구 대인동의 중심 상업지구에 위치한 복합 상가 건물 중 일부(지하층 3호)입니다. 롯데백화점 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있으나, 재매각 물건이라는 점과 인접 토지 소유자와의 진입로 사용 관련 분쟁 가능성이 존재합니다.

7.2. 권리 분석 요약

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 오 은 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

7.3. 시사점

해당 물건은 재매각 절차를 거치고 있으며, 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 인접 토지 소유자의 진입로 사용 주장 및 사용료 지급 관련 사항은 낙찰 후 명확한 해결이 요구됩니다. 현재 주차장으로 사용 중인 점과 등기/대장상 건물번호 차이도 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

광주 중심 상업지역 내 롯데백화점 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 상업 시설로서의 잠재 가치가 있습니다.

중심상업지역, 방화지구 등 도시계획상 중요한 지역에 속해 있습니다.

8.2. 향후 발전 가능성

주변 지역의 재개발 및 도시 재생 사업과 연계될 경우, 상권 활성화 및 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

복합 용도가 가능한 건물이므로, 적극적인 활용 계획 수립 시 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 예상 시세

정확한 시세 산출은 추가적인 시장 조사 및 현장 분석이 필요하나, 감정가 140,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 물건 고유의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 재매각 물건이며, 인접 토지 사용료 관련 분쟁 소지가 있는 점, 그리고 현재 주차장으로 이용 중인 점 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 오 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금이 없으므로 이를 고려한 입찰가 산정은 불필요합니다.

따라서 감정가 140,000,000원을 기준으로 하되, 각종 리스크와 향후 명도 및 관리 방안에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

9.2. 제안 입찰가

상기 고려 사항들을 종합하여, 본 건의 잠재적 가치와 리스크를 반영한 예상 입찰가는 감정가 수준인 140,000,000원 내외에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 진행 상황 및 본건에 대한 심층 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.