나이스옥션 법원경매 광주 2025타경295 [5] 광주광역시 동구 대인동 27 지하층4호 발전시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 ""롯데백화점 광주점"" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 아파트단지, 주상용, 점포 및 상가 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건 기호(가~마)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중
제지하층 제2호~제4호, 제4층 제401호, 제5층으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

기호(가) : 무도장, 사무실 등
기호(나) : 무도장, 일반음식점, 커피숍 등
기호(다~마) : 주차장으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 유사 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 편도 1차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역,
중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면, 목록 3. 내지 5. 건물(2호, 3호, 4호) 부동산은 현재 경계구분 없이 주차장으로 이용중으로, 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 조사됨
본건 건물의 등기사항증명서상 건물번호는 제지하층 4호이나 대장상 지104호임
목록 3. 내지 5. 건물(2호, 3호, 4호)와 인접한 부동산(지하층1호)의 소유자 오금자가 본인 소유 부동산의 일부가 위 3, 4, 5 부동산의 진입로로 이용중으로, 위 부동산의 소유자로부터 사용료로 연 400만 원을 받았다는 취지의 의견서를 2026. 2. 23.자로 제출함
2026. 2. 24. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경295 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (농OOO)

물건종류: 집합건물( 구분건물)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 대인동 27 지하층 4호 (건축물대장상 지104호)

신주소: 광주광역시 동구 독립로264번길 25 (대인동)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 지하층

주요 용도: 본 건물 전체 용도는 위락시설이며, 판매시설, 무도장, 업무시설, 운동시설, 일반음식점 등으로 복합 사용 가능한 것으로 조사됨. (건축물현황도상 본건은 주차장으로 이용 중)

건축 허가일: 1982년 01월 07일

사용 승인일: 1982년 09월 10일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 106,000,000원

토지 면적: 64.13㎡ (약 19.39평)

건물 면적: 220.90㎡ (약 66.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "롯데백화점 광주점" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 주상용 건물, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지역으로, 생활 및 상업 인프라가 잘 갖추어진 곳입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 본건 남서측으로 편도 1차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

중심상업지역, 방화지구, 소로2류(접합), 중로2류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

본건 건물 등기사항증명서상 말소기준권리는 2021년 8월 10일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 1,596,000,000원)입니다.

이후 접수된 압류(광주세무서장), 임의경매개시결정(농협은행) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

농협은행주식회사 근저당권 (2021.08.10. 접수, 채권최고액 1,596,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 오 (오금자)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인 오 는 인접 부동산(지하층1호) 소유자로, 본건 부동산의 일부가 해당 부동산의 진입로로 이용 중이며, 사용료로 연 400만원을 받았다는 취지의 의견서를 제출한 사실이 있습니다. (2026. 2. 23.자 제출, 2026. 2. 24. 정정·변경)

3.5. 특이사항 (오금자 관련)

오 는 대항력이 없는 임차인으로 보이나, 본건 부동산의 일부를 자신의 부동산 진입로로 이용하고 있으며 이에 대한 사용료를 지급받은 사실이 있어, 향후 이용 관계 등에 대한 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분포

본건이 위치한 대인동 일대는 롯데백화점을 중심으로 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 다양한 업종의 점포 및 상가가 밀집해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

감정평가서상, 본건(목록 3. 내지 5. 건물 2호, 3호, 4호)은 경계 구분 없이 주차장으로 이용 중이며, 건축물현황도를 기준으로 위치 특정 및 경계벽 복원이 용이한 것으로 조사되었습니다.

전체 건물(기호 가~마)은 무도장, 사무실, 일반음식점, 커피숍 등으로 이용된 이력이 있으며, 현재 본건 호수(지하층 4호)는 주차장으로 사용 중입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

핵심 상권에 인접하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 지하 공간의 활용 방안에 따라 부가 가치 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근 롯데백화점 광주점 등 대형 상업 시설을 통해 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

혼재된 지역 특성상 주거 및 업무 환경이 혼합되어 있으며, 상업 지역에 따른 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰되지 않은 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (예: 높은 입찰가, 권리관계 복잡성, 물건 하자 등)

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이 경우 다른 채무나 담보 물건과의 연관성을 파악해야 합니다.

6.3. 건물 호수 표기 오류

등기사항증명서상 건물번호는 제지하층 4호이나, 건축물대장상으로는 지104호로 표기되어 있어, 정확한 호수 확인 및 공부 정리 상태를 점검해야 합니다.

6.4. 인접 토지 이용 및 분쟁 가능성

인접 토지 소유주(오 )가 본건 부동산 일부를 진입로로 사용하며 사용료를 지급받은 사실이 있어, 향후 사용 관계에 대한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (대항력은 없습니다.)

6.5. 이용상태 특이사항 (주차장)

본건(목록 3-5)이 포함된 지하층 건물이 현재 경계 구분 없이 주차장으로 이용되고 있어, 내부 이용 상태 및 원상 복구 가능성, 관련 비용 등을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 광주광역시 핵심 상업 지역에 위치하며, 롯데백화점 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 집합건물입니다. 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 뛰어난 입지(롯데백화점 인접) 및 풍부한 유동인구

* 다양한 업종으로의 활용 가능성

* 상업 지역 내 비교적 저렴한 감정가 (재매각 감안 시)

약점:

* 재매각 이력으로 인한 잠재적 하자 파악 필요

* 인접 토지 소유주와의 진입로 사용 관련 분쟁 가능성

* 현재 주차장으로 이용 중인 지하층 공간의 활용 및 원상 복구 문제

* 건물 호수 표기 오류로 인한 공부 확인 필요

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 이점

광주 동구의 중심 상업 지구에 위치하여 향후 지가 상승 및 상권 발달에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용 가능성

위락시설, 판매시설, 업무시설 등 다목적 활용이 가능한 건물 구조를 가지고 있습니다. 지하 공간을 특화하여 주차, 창고, 또는 특수 목적 시설로 활용하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

8.3. 가격 경쟁력 (잠재적)

재매각 물건이라는 점과 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 적정 수준의 입찰을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 감정가 106,000,000원을 기준으로 하되, 인접 토지 소유주와의 관계, 재매각 이력, 지하층의 현재 이용 상태 및 활용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 오 의 보증금 5,000,000원은 대항력이 없어 인수 부담이 없으나, 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 고려하여 입찰가에 반영할 수 있습니다.

9.2. 권장 입찰가 (범위)

정확한 예상 입찰가는 심층적인 현장 조사, 주변 상권 및 부동산 시세 분석, 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가로 확인한 후 결정해야 합니다. 본 감정가(106,000,000원)를 기준으로, 물건의 장단점을 고려하여 80% ~ 95% 수준(약 84,800,000원 ~ 100,700,000원)에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 일반적인 지도 검색으로 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 및 해당 지역의 세부적인 구획별 용도 확인을 통해 추가적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.