나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31329 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층119호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람전망대' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)~8-(아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 옥탑1층 건물 중,
제1층 제119호 ~ 제123호, 제2층 제202호 ~ 제204호로서
-외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 강화유리마감, 치장돌붙임마감 등
-내 벽 : 페인트마감, 타일마감, 벽지마감 등
-창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)~5-(마),7-(사)는 사무실(스페이스코웍)로 이용 중입니다.
기호6-(바),8-(아)는 공실(스페이스코웍) 상태입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급,배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전 등), 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측, 남측, 북동측, 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각
본건 목록 1. 119호와 2. 120호 구분건물은 경계벽 구분없이 이용중인 구분건물로 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

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* 사건번호: 광주지방법원 2025타경31329 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진안농업협동조합

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 280, 스페이스코웍 1층 119호

* 용도: 판매시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 본건 목록 1(119호)와 2(120호) 구분건물은 경계벽 구분 없이 이용 중인 상태이며, 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정함.

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1.2. 면적 (토지/건물)

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* 토지 면적: 124.56㎡ (약 37.68평)

* 토지 지분: 124.5624㎡ (약 37.68평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 126.00㎡ (약 38.11평)

* 건물 지분: 126㎡ (약 38.11평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

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1.3. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 992,000,000원

* 매각 방법: 토지 및 건물 일괄 매각

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2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

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* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람전망대' 북동측 인근에 위치.

* 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

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2.2. 교통 및 접근성

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* 본건 토지까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임.

* 동측, 남측, 북동측, 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호함.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한

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2.

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속함.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접하고 있음.

* 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)에 해당함.

* 혁신도시개발예정지구에 속해 있음.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권 보존: 유한회사기상개발 (2016-04-26)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (408,000,000원, 말소기준권리) (2016-04-26)

* 압류: 나주시 (2024-03-26, 말소)

* 임의경매: 진안농업협동조합 (2,445,437,689원) (2025-01-20)

* 등기부채권 총액: 408,000,000원 (말소기준권리의 채권액 기준)

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 유한회사스페이스코웍

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2016-05-16

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-03-12

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3.3. 인수되는 권리

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 본건은 일괄매각 대상입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 업종 및 상가 현황

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2.

* 본건은 '스페이스코웍' 건물 내 판매시설 용도로 활용 중입니다.

* 주변은 근린생활시설 위주로 형성된 상가지대로, 비교적 신규 상권의 특징을 보입니다.

* 건물 내 일부 호실은 사무실로 이용 중이며, 일부 호실은 공실 상태로 파악됩니다.

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4.2. 잠재적 고객 분석

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* 본건이 위치한 나주 혁신도시는 다수의 공공기관 및 기업이 밀집해 있어, 관련 종사자 및 유동인구를 주된 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 판매시설로서의 용도 전환 또는 업종 다각화를 통해 다양한 고객층을 흡수할 잠재력이 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* '빛가람전망대' 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 나주 혁신도시 지역에 속해 있어, 지속적인 지역 개발에 따른 편의시설 확충이 기대됩니다.

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5.2. 기타 생활 편의

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* 차량 진출입이 용이하고 주차 공간 확보가 가능하며, 주요 도로에 접해 있어 이동 및 접근성이 뛰어납니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리상 리스크

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* 임차인 유한회사스페이스코웍은 대항력이 없으나, 3억 원의 보증금이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수하는 금액은 아니지만, 명도 진행 시 해당 임대차 관계에 대한 명확한 처리가 필요합니다.

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6.2. 물건 자체 리스크

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2.

* 목록 1(119호)과 2(120호)가 경계벽 없이 이용 중인 점을 고려할 때, 실제 내부 구조 및 활용 방안에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

* 미성숙 상가지대의 특성상, 공실 장기화 가능성에 대한 사전 검토가 요구됩니다. (실제 일부 호실 공실 확인됨)

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6.3. 주변 혐오시설

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* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

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7.1. 물건 총평

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* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 혁신도시 내에 위치한 상업용 부동산으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 판매시설로 활용 가능하며, 지역 개발 잠재력을 바탕으로 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다.

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7.2. 투자 가치 분석

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* 감정가는 9.92억 원으로 책정되었으며, 경매 청구액은 24.45억 원입니다. 본 물건의 낙찰가는 실제 시세, 입찰 경쟁률, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 인수하는 채무 부담은 없습니다.

* 토지 및 건물 면적 대비 감정가 수준은 나주시 혁신도시 상업지 내 시세를 기준으로 신중하게 판단해야 할 사항입니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 강점

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* 나주 혁신도시라는 입지적 장점과 상업지역이라는 용도적 이점.

* 뛰어난 차량 접근성 및 도로망과의 접촉면.

* 판매시설로서의 다양한 활용 가능성 및 업종 전환 잠재력.

* 말소되는 권리로 인한 깨끗한 권리 관계.

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8.2. 기회

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* 나주 혁신도시의 지속적인 개발 및 상권 활성화에 따른 부동산 가치 상승 기대.

* 인근 공공기관 및 기업 종사자를 타겟으로 한 사업 확장 기회.

* 경계벽 없이 일체로 이용 가능한 119호와 120호의 통합 활용을 통한 경쟁력 강화.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

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* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 합니다.

* 최근 나주시 빛가람동 지역 상업용 부동산의 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본건의 입지 조건, 건물 상태, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가 992,000,000원을 기준으로, 경매 참여율 및 경쟁 구도를 예측하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 상세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동과 함께, 해당 지역의 부동산 전문가와 상담하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.