나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31329 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층121호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람전망대' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)~8-(아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 옥탑1층 건물 중,
제1층 제119호 ~ 제123호, 제2층 제202호 ~ 제204호로서
-외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 강화유리마감, 치장돌붙임마감 등
-내 벽 : 페인트마감, 타일마감, 벽지마감 등
-창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)~5-(마),7-(사)는 사무실(스페이스코웍)로 이용 중입니다.
기호6-(바),8-(아)는 공실(스페이스코웍) 상태입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급,배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전 등), 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측, 남측, 북동측, 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각
본건 목록 3. 121호, 4. 122호, 5. 123호 구분건물은 경계벽 구분없이 이용중인 구분건물로 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31329 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 280 스페이스코웍 1층121호

용도: 판매시설

감정가: 1,488,000,000원

토지 면적: 186.84㎡ (약 56.52평)

토지 지분: 186.84359999999998㎡ (약 56.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 189.00㎡ (약 57.17평)

건물 지분: 189㎡ (약 57.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOO (진안농업협동조합)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층 ~ 옥탑 1층 (총 3개 층)

주소: 전라남도 나주시 배멧2길 25 (빛가람동), SPACE CO-WORK (스페이스코웍)

사용승인일: 2016-04-12

특이사항: 일괄매각. 본건 목록 3. 121호, 4. 122호, 5. 123호 구분건물은 경계벽 구분 없이 이용 중이며, 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람전망대' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 토지까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 동측, 남측, 북동측, 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 유한회사스페이스코웍

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-05-16

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-03-12

* 대항력: 없음

* 비고:

말소기준권리:

* 등기구분: 을1

* 접수일자: 2016-04-26

* 권리종류: 근저당권

* 권리자: 농업협동조합자산관리회사

* 권리금액: 408,000,000원

* 말소: 말소

* 비고: 말소기준권리

집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 유한회사기상개발 (2016-04-26)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2016-04-26, 408,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 나주시 (2024-03-26) - 말소

* 임의경매: 진안농업협동조합 (2025-01-20, 2,445,437,689원) - 말소 (본건 경매)

등기부채권 총액: 408,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

주위환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람전망대' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대입니다.

주요 용도: 판매시설 (본건), 사무실 (이용 중인 건물 일부), 공실 (이용 중인 건물 일부).

이용상태: 기호1-(가)~5-(마),7-(사)는 사무실(스페이스코웍)로 이용 중입니다. 기호6-(바),8-(아)는 공실(스페이스코웍) 상태입니다.

건물 특이사항: 본건 목록 3. 121호, 4. 122호, 5. 123호 구분건물은 경계벽 구분 없이 이용 중인 구분건물입니다.

5. 생활정보

주변 시설: '빛가람전망대'가 인근에 위치합니다. 또한, 나주 혁신도시에는 복합문화체육센터, 생활SOC복합센터 (로컬푸드 직매장, 어린이도서관, 육아지원센터 등 포함)가 조성되어 시민들의 생활 편의를 높이고 있습니다. 나주로컬푸드직매장 빛가람점이 있습니다.

교통: 차량 접근 및 주차가 가능하며, 동측, 남측, 북동측, 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 접합니다.

6. 잠재적 리스크

미성숙 상가지대: 아직 상권이 완전히 발달하지 않은 지역으로, 향후 상권 형성 및 공실률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

경계벽 없는 이용: 121호, 122호, 123호 구분건물이 경계벽 없이 이용되고 있다는 점은 추후 개별적인 분할 또는 임대 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

악취 민원 가능성: 나주 지역 전반적으로 퇴비 공장 등에서 발생하는 악취 민원이 보고되고 있으며, 이는 지역의 정주 여건에 영향을 줄 수 있습니다.

수익성 분석 필요: 현재 건물이 사무실 및 공실로 이용되고 있어, 임대 수익 등을 고려한 면밀한 수익성 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 판매시설로, 상업지역 내에 자리하고 있으며 '빛가람전망대' 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

일괄매각 대상이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 권리 관계는 임의경매로 인해 말소기준권리 외에는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 미성숙 상가지대라는 점과 일부 구분건물이 경계벽 없이 이용된다는 점은 향후 활용 계획 시 유의해야 할 부분입니다. 또한, 지역 내 악취 민원에 대한 잠재적 가능성도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

나주 혁신도시 내 상업지역 입지로 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대.

토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있는 일괄매각 물건.

현재의 이용 상태(사무실, 공실)를 고려하여 업종 변경 또는 신규 임대차 등을 통해 수익 창출 및 가치 상승 도모 가능.

혁신도시 내 복합문화체육센터, 생활SOC복합센터 등 편의시설 확충으로 지역 거주민 증가 및 상권 활성화 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1,488,000,000원

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없다는 점, 미성숙 상권이라는 점, 그리고 권리 분석상 인수할 권리가 없다는 점을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가 대비 적정 낙찰가율은 시장 상황, 유사 물건의 낙찰 사례, 현장 조사 결과 등을 바탕으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 잠재적 리스크 요인을 충분히 검토한 후, 투자 가치를 판단하여 결정해야 합니다.

일반적으로 권리상 문제가 없고 입지가 좋은 물건은 감정가의 80% 이상에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본건의 경우 상권 미성숙 및 악취 민원 가능성 등은 입찰가 결정에 신중함을 요구합니다. 따라서, 70% ~ 80% 수준에서 잠재적 수익성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 조심스럽게 제안합니다. 최종 입찰가는 상세 현장 조사와 최신 시장 동향 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.