나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4533 [1] 경상남도 김해시 주촌면 양동리 659 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4533 [1] 경상남도 김해시 주촌면 양동리 659 전 경매

• 사건번호: 2024타경4533
• 주소: 경상남도 김해시 주촌면 양동리 659
• 용도: 전

창원지방법원 경매6계 2024타경4533 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 양동리 659 | 감정가: 61,462,800원 | 최저가: 22,028,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4533 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 양동리 659

용도: 전 (밭)

감정가: 61,462,800 원

토지면적: 668.00㎡ (약 202.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 정OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 장OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

- 농지취득자격증명원 필요함 (미제출 시 보증금 몰수).

- 제시외 (목록 1-1) 건물 포함.

- 매각으로 말소되지 않는 구분지상권 있음.

- 해당 토지는 잡목 등이 자라 있는 휴경지 (일부 제시외 창고부지), 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량 요함.

- 본건까지 차량 접근 곤란, 인접 도로 상태 맹지, 농로 정비 상태 및 일반적인 도로 교통 상황 다소 열악함.

- 해당 토지는 도시계획시설 '일반철도'에 일부 저촉되며, 저촉 부분은 철도 터널 구간으로 토지등기사항전부증명서상 철도시설 소유 목적 구분지상권 설정되어 있음.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면 양동리에 위치하며, 남해고속도로 냉정IC 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 밭, 축사, 임야 등으로 구성된 농경지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 다소 곤란하며, 인접한 도로 상태는 맹지로서 인근 토지를 경유하여 출입이 가능합니다. 농로의 정비 상태 및 일반적인 도로 교통 상황이 다소 열악한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건 토지는 매각으로 말소되지 않는 구분지상권이 설정되어 있다는 점이 매우 중요합니다. 이는 해당 토지의 일정 부분에 대해 철도 터널 구간 등 철도시설의 소유를 목적으로 하는 구분지상권이 영구적으로 설정되어 있음을 의미하며, 토지 소유주의 권리 행사에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 이로 인해 토지의 활용 가치가 크게 제한될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 주로 농경지, 축사, 임야 등으로 구성된 농촌 지역입니다. 따라서 직접적인 상업 시설이나 유동 인구는 적을 것으로 예상됩니다. 주변 지역의 개발 계획 및 도로 접근성 개선 여부에 따라 향후 상권 형성 가능성은 있으나, 현재로서는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

농경지대에 위치하므로 전원생활의 가능성은 있으나, 차량 접근이 용이하지 않고 도로 상태가 열악한 점은 생활 편의 측면에서 불편을 초래할 수 있습니다. 남해고속도로 냉정IC와 인접해 있어 광역 교통망 접근성은 있으나, 실제 단지 내 또는 지역 내 이동 시에는 제약이 따를 수 있습니다. 주변에 대규모 편의시설이나 주거 단지보다는 농업 관련 시설들이 분포할 가능성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매각 후에도 말소되지 않는 구분지상권의 존재입니다. 이는 해당 토지의 사용 및 개발에 심각한 제약을 가하며, 향후 토지 활용 계획 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 또한, 농지 취득 시 농지취득자격증명원이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 차량 접근의 어려움, 맹지 상태, 불분명한 지적 경계, 도시계획시설(일반철도) 저촉, 가축사육제한구역, 철도보호지구 지정 등은 토지 활용 및 개발에 추가적인 제약을 줄 수 있습니다. 제시외 건물(창고)의 철거 또는 활용 문제도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 구분지상권이라는 중대한 권리 제한이 있으며, 접근성 및 토지 이용 계획상 제약이 많아 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 매우 신중해야 합니다. 농지 취득 자격 요건 또한 필수적으로 충족해야 합니다. 다만, 이러한 제약 사항들로 인해 현재 감정가는 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 향후 지역 개발이나 철도 관련 시설과의 연계 활용 가능성을 염두에 둔다면 특수한 목적을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

구분지상권 설정 및 토지 이용 제한 사항을 정확히 파악하고, 이를 감수할 수 있는 투자자에게는 낮은 가격으로 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다. 만약 철도 사업과의 연계 개발 가능성이 있거나, 주변 지역의 개발 계획에 따라 토지 이용 규제가 완화될 경우 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 농업 경영을 목적으로 하거나, 특별한 용도로 토지를 활용하고자 하는 경우, 철저한 사전 조사를 바탕으로 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매6계