나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107623 [1] 경상남도 창원시 진해구 광화동 26 진해미진이지비아 103동 4층 401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2024.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 광화동 소재‘중원로타리’남동측 인근에 위치하는 진해미진이지비아 103동 4층 401호로서, 주위는 아파트단지, 빌라, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물내 4층 401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 시스템창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 유사한 평지의 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로3류, 북측 및 남측으로 소로1류에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진해남산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 현상변경허가 대상구역<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원도심 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-오피스텔로 이용 중.
-대항력 있는 임차인 있음(임차보증금 4,500만 원, 전입일 2017.8.18./확정일자:2017.8.18.)
-배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
-미납된 관리비가 2026.6.16.기준 1,940,380원이 있음.(2026.6.18.자 진해미진이지비아
입주자대표회의 권리신고 및 배당요구신청서 참조)(2026.6.18. 정정ㆍ변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경107623 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 광화동 26 진해미진이지비아 103동 4층 401호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 58,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

건물면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축년도: 2014년

건물구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

건물층수: 총 15층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 광화동 소재 ‘중원로타리’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 건물 동측으로는 대로3류(폭 25~30m), 북측 및 남측으로는 소로1류(폭 10~12m)에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속합니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(진해남산초등학교), 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가대상구역, 중점경관관리구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 사항

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2018.10.15.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 성천희

보증금: 45,000,000원

차임: 0원 (정보상 차임이 없습니다)

전입일자: 2017년 8월 18일

확정일자: 2017년 8월 18일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 11월 20일

비고: 을구 1번 순위 주택임차권 등기(2023.11.20. 접수)가 존재하며, 말소기준권리보다 후순위이나 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 특이사항

본건은 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 재매각, 선순위 임차권(인수 조건) 등의 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다.

등기부채권 총액은 약 45억 8,456만 원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광화동 일대는 주거시설과 상업시설이 복합적으로 형성되어 있습니다. 중원로타리 인근으로 상권의 접근성이 양호하며, 오피스텔로서 업무시설 및 소형 주거 공간으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

본건은 철근콘크리트구조로 15층 건물 중 4층에 위치하며, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 진해남산초등학교가 있어 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

해군기지와 인접하여 제한보호구역으로 지정되어 있으며, 이는 군사 시설 보호법상의 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 성천희 씨의 보증금 45,000,000원입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 미납 관리비

2026년 6월 16일 기준, 1,940,380원의 미납 관리비가 존재합니다. 이 관리비는 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 재매각 물건

본 건은 재매각 절차를 진행 중으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있음을 시사합니다. 복합적인 권리관계나 예상치 못한 문제로 인해 이전 입찰자들이 부담을 느꼈을 가능성이 있습니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 채권 구조 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제, 미납 관리비 부담, 재매각 및 유동화 물건이라는 특수성이 복합적으로 작용하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 임차인 인수 보증금 및 미납 관리비 총액을 고려하여 총 예상 취득 금액을 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각 및 복잡한 권리관계로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으나, 잠재적 가치를 보유한 물건입니다.

* 오피스텔로서 주거 및 소형 업무용으로 활용 가능한 지역입니다.

* 성공적인 명도 및 권리 인수를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 보면 2024년 2월 28.26㎡ 면적이 5,900,000원에 거래되었고, 2026년 1월 26.04㎡ 면적이 5,900,000원, 28.26㎡ 면적이 5,000,000원에 거래되었습니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 45,000,000원)의 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험 부담이 있습니다. 또한, 1,940,380원의 미납 관리비도 인수될 가능성이 높습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세보다 상당히 낮은 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다. 임차인의 보증금 중 상당 부분을 인수한다고 가정할 때, 취득 시 총액이 시장가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 30,000,000원으로 제안합니다. 이는 잠재적 인수 금액을 고려하여 위험을 완화하고 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 인수 부담액을 정확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.