나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107623 [1] 경상남도 창원시 진해구 광화동 26 진해미진이지비아 103동 4층 401호 오피스텔 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107623 [1] 경상남도 창원시 진해구 광화동 26 진해미진이지비아 103동 4층 401호 오피스텔 경매

사건번호: 2024타경107623
주소: 경상남도 창원시 진해구 중원동로 33, 103동 4층 401호 (근화동,진해미진이지비아)
감정가: 58,000,000원
최저가: 32,480,000원
유찰 횟수: 2회
용도: 오피스텔

창원지방법원 경매6계 2024타경107623 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 중원동로 33, 103동 4층 401호 (근화동,진해미진이지비아) | 감정가: 58,000,000원 | 최저가: 32,480,000원 | 용도: 오피스텔

1. 창원지방법원 2024타경107623 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경107623 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 광화동 26 진해미진이지비아 103동 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 58,000,000원

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

건물면적: 28.26㎡ (약 8.55평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 성OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 4층 401호

토지 이용상태: 정방형에 유사한 평지의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 광화동 소재 '중원로타리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대로 3류와 소로 1류에 각각 접하고 있어 도로 이용에 편리함이 있습니다. '중원로타리'는 진해의 역사적인 계획도시 중심지로, 옛 군항 도시의 흔적과 근대 건축물들이 남아 있어 독특한 분위기를 지닙니다.

1.3. 권리분석

본건의 경우, 오피스텔로 이용 중이며 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인은 4,500만 원의 보증금으로 2017년 8월 18일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 이는 배당 순위에 따라 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 감정평가액 58,000,000원 대비 임차보증금 45,000,000원으로, 경매 진행 상황 및 낙찰가에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

진해미진이지비아 오피스텔이 위치한 광화동 일대는 전통적인 진해 원도심에 속합니다. 과거 진해군항상권활성화사업을 통해 상권 활성화를 위한 노력이 있었으며, 진해중앙시장 주변 상권도 이를 통해 개선을 추진한 바 있습니다. 주위의 근린생활시설 및 주거단지 형성은 기본적인 수요를 뒷받침하며, '중원로타리'라는 지역의 중심지를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 상권의 활성화 정도 및 공실률 등은 해당 지역의 경제 상황 및 정책 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 진해남산초등학교와 상대보호구역으로 지정된 지역 내에 위치합니다. 차량 접근이 가능하며, 지역 내 도로망을 통해 주요 지역으로 이동이 편리합니다. 주변에 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 역사문화 환경보존지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 지역적 규제가 존재하여 개발 및 이용 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인의 보증금 4,500만 원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 투자금 회수 계획에 차질이 발생할 수 있습니다. 또한, 진해구가 군사기지 및 군사시설 보호법, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적, 행정적 규제를 받는 지역에 해당하므로, 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

창원지방법원 2024타경107623 (1) 물건은 진해구 광화동의 중심지인 '중원로타리' 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 낮은 감정가에 경매가 진행되고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성, 그리고 진해 원도심의 전반적인 상권 및 개발 환경을 종합적으로 고려해야 합니다. 역사적인 도시 계획의 중심부에 위치한다는 장점은 있으나, 임차인 리스크와 지역 규제 사항을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 진해 원도심의 주요 상권인 '중원로타리' 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다.

- 비교적 낮은 감정가로 인해 시세 차익 또는 임대 수익 창출의 잠재력이 있습니다.

- 군항도시로서의 역사적 가치와 근대 건축물이 보존된 지역적 특성을 지닙니다.

- 투자 전, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 금액을 정확히 산정하고, 지역별 토지이용계획 및 제한사항을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.1.창원지방법원 2024타경107623 (1) 물건 보고서